谢XX与灵寿县XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：谢XX，女，1983年11月8日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。

委托诉讼代理人：张X，河北XX律师。

委托诉讼代理人：牛XX，河北XX实习律师。

被告：灵寿县XX公司，住所地河北省石家庄市灵寿县西环路南段路西。

法定代表人：宋XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘XX，河北XX**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈XX，河北XX律师。

原告谢XX与被告灵寿县XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢XX委托诉讼代理人张X、牛XX，被告XX公司委托诉讼代理人刘XX、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢XX向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾期交房产生的违约金29585.08元（以总房款414938元为基数。自2017年8月1日起算至2019年7月14日，按日万分之一计算）。二、依法判令本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2016年3月25日、原告向被告支付定金20000元预购其开发项目名称为金鼎苑的11-01-503的商品房，房屋总价款为414938元。原告分别于2016年5月7日、2016年7月25日分两次将首付款支付给被告，2017年3月31日原告将剩余房款180000元通过石家庄住房公积金管理中心支付到被告的银行账户。2017年2月21日在灵寿县预售买卖合同进行备案（合同编号为26170XXXX4XXX），合同约定2017年7月31日交房，事实是2019年7月14日被告才将上述商品房交付至原告。原、被告双方对交房时间及逾期交房的违约责任等均有明确约定。现被告逾期交房近两年时间，使原告不能如期居住购买的房屋，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉请法院依法判决。以维护原告的合法权益。

原告谢XX为证明其主张，向本院提交以下证据：

1、业主维权视频；

2、石家庄市中级人民法院于2020年6月10日做出的（2020）冀01民终2748号民事判决书；

3、预售商品房合同备案书；

4、石家庄住房公积金管理中心出具的个人贷款还款凭证、贷款结清证明；

5、收款单位为灵寿县XX公司收据四张；

6、合同编号为：20190XXXX778841的供用水合同；

7、石家庄市住房和城乡建设局截屏及商品房买卖合同范本。

被告XX公司辩称，请求法院查明案件事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。一、原告的起诉已经超过诉讼时效，应予以驳回。1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告与答辩人于2017年2月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2017年7月31日，约定交房期限届满而答辩人未能交房时，原告就应当知道其权利受到损害。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的诉讼时效从履行期限届满之日起计算。”因此，合同约定的交房时间之次日（即2017年8月1日）就应该起算违约金请求权的诉讼时效，原告应当在2020年7月31日前提起诉讼，而本案原告实际提起诉讼的时间为2020年8月11日，已经超过法律规定的诉讼时效期间，对原告的诉讼请求应当予以驳回。2、关于诉讼时效的起算点，本案还可以参考江西省高级人民法院的审判指引。2020年6月，江西省高级人民法院出台了关于规范开发商逾期交房纠纷案件的审判指引，根据该“指引”的第八部分“诉讼时效”，就明确了购房人主张逾期交房违约金时，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间。我国系成文法国家，在案件的审理上不但需严格遵守法律规定，同时也要遵循在全国范围内同案同判的基本原则，代理人相信在江西省高级人民法院出台这样的办案指引后全国各省高院也会相继出台类似规定的审判指引。因此，综合以上法律规定及江西省高级人民法院的审判指引，本案原告起诉逾期交房违约金的诉讼时效起算点应为2017年8月1日，原告2020年8月11日才起诉，已经超过法定三年的诉讼时效。二、即便不考虑诉讼时效问题，因原告故意拖延收房时间产生的逾期天数及答辩人基于不可抗力、中高考等原因导致停工的天数远远超过被答辩人主张的逾期交房天数，答辩人也不应承担违约责任，原告的诉求也应当予以驳回。（一）原告故意拖延收房时间的期限应从其主张的逾期天数中扣除。原告购买被告开发的金鼎苑小区11-1-503室房屋，事实上答辩人于2019年1月初就通知该楼业主去收房，绝大多数的业主及时办理了收房手续，但原告以各种理由拒绝办理收房手续，一直拖到2019年7月14日才办理收房手续，因此，自答辩人通知其办理收房手续之后，因原告己方故意拖延收房而产生的逾期天数应当从总延期交房天数中予以扣除（扣除时间暂计2019年2月1日-2019年7月14日为163天）；（二）除第一条需扣除时间外，以下逾期天数因不可抗力或因合同约定也应从答辩人逾期总天数中予以扣除。1、答辩人因重污染天气、环境检查等原因导致停工的期限内扣除。原告与答辩人签订《商品房买卖合同》至原告实际收房这期间，答辩人在施工过程中收到灵寿县住房和城乡建设局、河北省大气办、灵寿县人民政府发布的重污染天气预警及启动应急响应的通知共计33份，通知明确要求被告停止施工，这33份通知结合监理部门制定的监理日志，证实原告与被答辩人签订《商品房买卖合同》至原告实际收房这期间因政府部门下发通知导致停工的期限共计285天，因中、高考、天气因素造成停工的天数共12天。以上对于政府部门发布的停工指令，显然答辩人负有绝对遵守的义务，属于不能预见、无法避免和克服的情形，因此政府部门下发通知符合不可抗力的构成要件。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十条，该条款约定了遭遇不可抗力时出卖人可据实予以延期，因此，因不可抗力导致的停工297天（285天+12天）应从逾期天数内扣除；2、根据合同约定，答辩人逾期交房180个有效工作日内不承担违约责任。根据原告与答辩人签订的《补充协议》第六条，对于逾期交房，被告享有180个有效工作日的免责期，补充协议是在双方平等自愿的前提下签订，协议内容合法有效，应当予以遵守。《商品房买卖合同》约定交房期限为2017年7月31日，往后数180个有效工作日，截止到2018年4月20日，共计263天。综合以上第1、2条因不可抗力等因素导致答辩人停工297天，又因《商品房买卖合同》约定了逾期交房180个有效工作日的免责期（即263个自然日），因此逾期560天（297天+263天）天内答辩人不应承担逾期交房的违约责任。（三）法院应驳回原告的全部诉讼请求。原告主张自2017年8月1日至2019年7月14日期间的违约金，此期间共计713天，但答辩人逾期交付房屋的天数中应当扣除原告故意拖延办理收房手续产生的逾期天数9暂计2019年2月1日-2019年7月14日为163天），另外，还要扣除因不可抗力等因素导致答辩人停工293天及基于《商品房买卖合同》约定了180个有效工作日的免责期（即263个自然日），答辩人主张扣除的天数相加723天，已经超出了原告主张的逾期交房713天，因此，答辩人对原告不应承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院查明案件事实后驳回原告的全部诉讼请求。

被告XX公司为证明其主张，向本院提交以下证据：

1、灵寿县住房和城乡建设局、河北省大气办、灵寿县人民政府发布的重污染天气预警及通知33份，证明因大气污染等不可抗力因素导致被告自双方签订合同之日至原告主张的实际收房之日停工共计285天，该停工期限应当从逾期天数中予以扣除。

2、金鼎苑11号楼监理日志，证明在政府各部门要求停工后被告依照规定停工的事实，并且因中高考的因素造成的停工天数为12天，除被告协议约定的180个有效工作日的免责期除外以上日期也应当从被告逾期天数中扣除。

本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年2月21日签订《石家庄市商品房买卖合同》，并于2017年3月16日在灵寿县房地产管理处备案，其中原告为买受人，被告XX公司为出卖人。合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：买受人购买的商品房坐落为灵寿县……，商品房的平面图见附件一。该商品房建筑面积139.57平方米，其中，套内面积115.28平方米，分摊共有建筑面积24.29平方米……。第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2016年7月29日前支付首期房价款234938元，余款180000元向银行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。第十二条出卖人逾期交房的违约责任中原被告双方未做明确约定，后在该合同的附件十一合同补充协议的第六条约定：逾期交房一百八十个有效工作日内出卖人不承担违约金，超过一百八十个有效工作日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十个工作日内退还买受人全部房款（一次性付款的客户）或已付首付和已向银行缴纳的分期还款本息（按揭客户）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定交付的期限届满后，第一百八十个有效工作日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之一的违约金。原告支付购房款414938元，被告于2019年7月14日向原告交付房屋。

另查明，原、被告双方约定的交房日为2017年7月31日，在交房日后180个有效工作日为263个自然日，自2017年8月1日约定交付房屋至2019年7月14日实际交付房屋逾期天数共计712天。

以上事实由相关证据及庭审笔录在案佐证。

本院认为，原、被告双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。

关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原被告双方在《石家庄市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定是按逾期交房天数进行计算的，该逾期交房违约金形成的债权是一种继续性的债权，且逾期交房的天数在被告交付房屋时才能确定，诉讼时效应在被告实际交付房屋时起算，故被告以原告起诉超过诉讼时效的抗辩本院不予采信。

关于逾期交房违约天数的认定问题。原被告双方在《石家庄市商品房买卖合同》附件十一合同补充协议第六条明确约定：逾期交房一百八十个有效工作日内出卖人不承担违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，对原被告双方均具有约束力，本院予以确认。原被告双方在合同中约定交房时间为2017年7月31日，180个有效工作日为263个自然日，故自2017年8月1日至2019年7月14日违约天数确定为712天-263天＝449天。被告抗辩称因重污染天气、环境检查等原因导致的停工天数应予扣除，被告虽提供了灵寿县住房和城乡建设局、河北省大气办等发布的停工通知，但在双方签订的石家庄市，现被告抗辩再扣除停工天数无事实和法律依据，亦不符合双方合同约定，对被告该项抗辩本院不予采纳，故逾期交房违约金本院依法确定为414938元÷10000×449天＝18630.72元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告灵寿县XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告谢XX逾期交房违约金18630.72元；

二、驳回原告谢XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费540元，减半收取计270元，由原告谢XX负担137元，被告灵寿县XX公司负担133元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判员　　赵风英

二〇二〇年十二月十五日

书记员　　翟XX