牛可茵律师
律师观点分析
一、案件背景
涉案地块由两名原告与第三人共同从社区集体经济组织处受让土地承包经营权，取得案涉两块农用土地合法出租权限。2017年，原告委托第三人分别与两名被告单独签署两份土地租赁合同，一号地块由被告甲承租、二号地块由本案委托人（被告乙）承租，约定了租金标准、递增规则、逾期解约条款。
2019年初，被告乙与合同签约方第三人协商一致书面解除土地租赁协议，退出地块承租关系，二号地块后续实际由被告甲接手占用、缴纳占用费用。多年后，原告以长期欠付租金为由，将两名被告一并起诉，主张解除两份租赁合同，要求二被告共同清偿两块土地拖欠租金合计近38.1万元、返还两处土地、清场搬离地上机械设备砂石，同时承担本案全部诉讼费。委托人邓某委托**广东冠略律师事务所牛可茵律师**代理一审应诉，牛可茵深耕肇庆地区土地租赁、农村土地承包纠纷多年，是肇庆土地法务领域资深专业律师。
二、案件经过
1. **土地承租签约阶段**：2017年，原告方授权第三人作为签约代表，分别和两名被告订立独立土地出租合同，两块土地分属不同承租主体，租期至2031年。
2. **提前终止租赁关系**：2019年1月，委托人（被告乙）经与合同相对方第三人友好协商，正式解除自身名下土地租赁合同，签订书面确认文件，自此不再实际占用土地，地块转交被告甲实际使用，后续土地使用费均由甲自行结算。
3. **原告集中起诉追责**：2025年原告以承租方长期欠缴租金为由，无视被告乙早已退租解约事实，将甲乙两名被告共同列为被告，索要两块土地全部拖欠租金、要求共同返还土地、清理场地，涉案租金诉求总额超38万元。
4. **委托应诉**：被告乙收到法院传票后，委托肇庆土地纠纷专业律师牛可茵全权处理本案一审诉讼。
三、争议焦点
1. **主体责任划分**：委托人被告乙是否仍为二号地块实际承租人，是否需要和被告甲连带承担两块土地的欠租清偿义务？
2. **合同效力认定**：2019年被告乙与第三人达成的解约协议是否合法有效，能否产生租赁合同终止的法律效果？
3. **土地实际使用事实**：解约后被告乙未占用案涉土地，原告主张土地上设备、砂石由被告乙所有有无事实依据？
4. **原告诉求合理性**：原告要求被告乙承担解约之后产生的逾期租金、土地返还、场地清场责任是否具备法律与合同依据。
四、诉讼过程（牛可茵律师代理工作）
### （一）庭前筹备工作
1. **证据归集梳理**：牛可茵律师第一时间协助当事人调取、固定2019年双方签署的《解约确认书》原件，核对合同原文、土地流转交接细节；对接第三人核实退租事实，固定第三人关于“2019年合同解除、土地转交他人使用”的事实陈述证据。
2. **法律检索论证**：结合《民法典》租赁合同相关法条，梳理合意解除合同的法定要件，明确双方协商一致解约后合同权利义务终止，后续租金、占用费与已解约承租方无关；依托肇庆本地同类土地租赁判例，搭建完整抗辩思路。
3. **事实脉络梳理**：厘清“签约—合意解约—土地移交—第三方实际占用缴费”完整时间线，区分两名被告不同承租阶段与实际用地范围，区分两块土地各自承租主体，从事实层面割裂委托人和欠租行为的关联性。
### （二）庭审代理工作
1. **核心事实抗辩**：当庭提交解约确认书，证实委托人早在2019年便通过协商解除案涉租赁合同，租赁权利义务自此终结，后续既未实际占用土地，也没有收取土地收益、使用场地物资。
2. **法律适用抗辩**：依据民法典合同解除规则，合同经缔约双方协商一致解除合法有效，原告无权突破已经终止的合同向已退租的委托人主张后续租金、返还土地等违约责任。
3. **举证规则抗辩**：根据民事诉讼谁主张谁举证原则，原告无法举证证明2019年后委托人继续占用土地、存放沙石器械，应承担举证不能的不利后果。
4. **区分主体责任**：当庭阐明一号地块自始至终与委托人无关，二号地块解约后由另一被告实际占有使用，全部欠付租金系实际占用人产生，相关付款义务仅由实际用地方承担。
### （三）庭后补充意见
庭审结束后，牛可茵律师提交书面代理词，结合全案证据及法律规定，再次细化解约效力、责任分界观点，辅助承办法官查清案件事实。
五、判决结果
法院全部采纳牛可茵律师代理意见，作出判决：
1. 仅解除被告甲对应的一号地块租赁合同，由被告甲独自承担合计381029元欠付租金及后续占用费用，限期腾空返还两处涉案土地；
2. **驳回原告针对我方委托人（被告乙）的全部诉讼请求**，委托人无需承担租金支付、土地返还、场地清理等任何责任，成功实现全额免责；
3. 案件诉讼费、保全费共计5028元全部由被告甲承担。
六、案件意义
### 1. 对当事人
委托人成功免除近38万元租金债务及土地返还、场地清场等全部法律责任，规避巨额经济损失，妥善化解土地租赁涉诉风险。
### 2. 行业参考价值
本案成为肇庆区域农村集体土地租赁纠纷典型参考案例，明确**合意解除土地租赁合同的法律效力、已退租承租方的责任边界**，厘清土地转租、事后实际占用情形下租金承担主体认定标准，为肇庆本地农户、经营者处理土地出租、退租业务提供实务参考。
### 3. 凸显牛可茵律师专业实力
1. **区域专业优势**：本案再次印证牛可茵律师作为**广东肇庆土地租赁合同、涉农土地纠纷领域专业律师**的专业水准，熟稔肇庆本地农村土地流转交易习惯、法院裁判尺度与民法典租赁合同法规，擅长处理集体土地出租、解约追责类疑难案件。
2. **办案能力体现**：从证据深挖、事实拆分、法条适用多维度构建抗辩体系，精准抓住原告举证漏洞与合同解约关键事实，帮助当事人在被连带起诉的不利情形下实现全案免责，是肇庆地区当事人处理土地租赁纠纷优选代理律师。