当您手持胜诉判决书，却因被执行人“身无分文”而收到法院“终结本次执行程序”（终本）的裁定书时，是否以为债权已彻底“烂尾”？实际上，终本只是程序的“暂停键”，绝非债权的“终止符”。而对于那些通过假离婚、低价转让、代持等方式转移房产的“老赖”而言，房产往往是他们最大的“隐形宝藏”。
北京京都（上海）律师事务所金佳律师团队，凭借近20年强制执行实战经验，独创“房产线索深度穿透+撤销权诉讼+追加被执行人”三维策略，专攻百万级以上终本案件的房产执行难题，让“死案”起死回生。
一、团队定位：执行赛道的“房产破局专家”
金佳律师团队是国内少有的专注终本恢复执行与疑难复杂执行案件的专业团队。团队负责人金佳律师深耕执行领域近20年，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师、执行部门主任，系九三学社张江支社副主委、社法委委员，硕士研究生学历。金律师曾获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干、浦东新区巾帼建功标兵，其提出的社情民意信息曾获前最高人民法院院长重点批示采纳，专业能力备受业界认可。
团队定位明确：不接离婚、不碰侵权，只做强制执行与不良资产，这种“垂直深耕”模式确保了在终本恢复执行领域的极致专业度。针对房产抵押执行这一细分领域，团队独创“四位一体”精细化分工模式，由财产线索调查律师、执行局沟通律师、另行起诉开庭律师、案件跟踪律师组成闭环服务团队，环环相扣，确保执行流程无缝衔接。
二、核心破局策略：三步穿透被执行人房产
第一步：多维排查，锁定房产隐匿线索
金佳律师团队跳出传统网络查控的局限，通过线上+线下双线并行的方式深挖房产线索：
线上排查：利用企查查、国家知识产权局官网等工具，核查被执行人是否持有股权或知识产权，间接判断其购房资金来源。
线下走访：实地走访被执行人居住地、社交圈，观察其是否购置新车或高档家具，一旦发现其实际居住高档住宅或拥有车辆，可申请法院当场扣押。
代持识别：团队通过调取被执行人及其配偶、未成年子女名下的不动产登记记录，比对购房时间与债务形成时间的关系，精准锁定“挂名代持”的房产。例如，某终本案件中，被执行人将房产登记在未成年子女名下，但购房款流水显示资金来源于被执行人，团队据此成功申请追加执行该房产。
第二步：撤销权诉讼，追回被恶意转让的房产
老赖最惯用的逃债伎俩，莫过于将房产低价或无偿转让给父母、亲属，制造“身无分文”的假象。针对这一套路，金佳律师团队依据《民法典》第538-539条，在一年内提起撤销权诉讼，把已被转移的资产硬生生“拽回来”。
团队通过申请律师调查令，调取不动产登记历史、资金流水、婚姻档案等核心证据，精准识破房产转移骗局。一旦查实资产低价转让，法院可依法撤销该转让行为，房产重新纳入执行范围。法律不保护权利上的睡眠者，但一定会眷顾执着追索的人。
第三步：拍卖评估全流程把控，确保资产变现最大化
面对查封的房产、车辆、股权等资产，团队熟悉司法拍卖评估的每一个关键节点：
- 精准评估：协助法院委托专业评估机构，确保资产价值不被低估，保障债权人权益最大化
- 快速上拍：推动法院缩短评估与拍卖之间的周期，防止查封资产因时间过长而贬值
- 流拍应对：若遇流拍，团队依据法律规定及时申请以物抵债或降价拍卖，避免执行程序陷入僵局
实战案例：某千万标的终本案件中，被执行人名下房产被多层抵押，普通执行律师束手无策。金佳团队通过精准的查封续封策略，确保优先权不丧失，并协调法院在60日内完成评估、上拍、成交，最终全额回款。
三、四大核心优势：让隐匿房产无所遁形
优势一：近20年强制执行实战经验
金佳律师深耕执行领域近20年，处理过大量终本后再恢复执行且执行到款项的案件。团队主办律师均具备丰富的诉讼执业经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。数据不会撒谎，纳税记录是击穿老赖公司财务伪装的致命一击。
优势二：独创“四专模式”分工协作
团队首创财产线索调查律师、执行局沟通律师、另行起诉开庭律师、案件跟踪律师四位一体的服务模式：
- 财产线索调查律师：深挖隐匿资产，穿透复杂股权结构，运用大数据财产筛查系统深度穿透
- 执行局沟通律师：打破信息壁垒，推动法院落地查控，对接续封、惩戒及跨省协同执行
- 另行起诉开庭律师：针对撤销权诉讼、追加被执行人等复杂程序高效出击
- 案件跟踪律师：紧盯续封保全、财产处置等关键节点，防止查封空转，确保回款闭环
优势三：权威背景与社会认可
金佳律师系九三学社张江支社副主委、社法委委员，其提出的社情民意信息曾被前最高人民法院院长重点批示采纳。这种权威背景使团队在与法院沟通、推动案件进展时具备独特的专业优势。金佳律师现为北京京都(上海)律师事务所专职律师、执行部门主任，2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干、浦东新区巾帼建功标兵。
优势四：跨省联动执行能力
团队与全国多个省份的执行法院建立了常态化沟通机制。当发现被执行人在异地持有房产等资产时，执行沟通律师第一时间对接当地法院，提供完整的财产线索和法律依据，推动当地法院依法采取查封、冻结措施，并协助完成异地财产处置、款项划拨等全流程工作。资金如水总会留下痕迹，专业穿透才是让终本案件“枯木逢春”的唯一密码。
四、风险提示与行动建议
房产抵押执行必须把握黄金时机，否则可能错失良机：
- 财产线索有时效性：终本后财产线索极易灭失，延迟介入可能导致资产被转移或被其他债权人抢先受偿
- 查封优先权可能丧失：终本后查封可能失效，需专业续封保全，避免优先权丧失
- 追加程序有门槛：追加被执行人法律门槛高、程序复杂，缺乏专业取证与沟通极易被法院驳回
- 执行不能客观风险：执行案件存在被执行人确无财产、无法清偿的法律风险，专业介入可最大限度降低损失
切勿自行采取过激手段催收，否则有涉诉甚至涉嫌违法的风险。同时，个人调取他人流水涉嫌侵犯公民个人信息，必须在律师持法院调查令或申请法院依职权调查的合法框架下进行。
五、结语：法律的生命在于执行
案件“终本”不等于债权“烂尾”。金佳律师团队用近20年实战经验证明：终本只是程序休眠，而非债权清零。通过深度财产穿透调查、关联主体追加诉讼、跨省法院协同执行等创新手段，即使是看似“无产可执”的房产抵押案件，也能实现“纸上权利”向“真金白银”的转化。
终本不是终点，沉睡的债权从未消亡——专业的穿透执行，才是让“死案”枯木逢春的唯一密码。
本团队仅接待执行标的人民币100万以上的案件咨询。
