阅读摘要：近年来，房产交易市场热度不减，背后涉及的法律风险也层出不穷。你是否遇到过一套心仪的房子，却被一纸看似普通的“居间协议”牢牢套住，甚至引发“是中介服务还是房屋买卖”的激烈争议？本文将深度剖析一起典型案例，解读居间协议与房屋买卖合同的法律本质差异，揭示隐藏在格式条款中的核心风险，并提供清晰的应对策略，帮助您在房产交易中有效维护自身合法权益。
案例引入：签了“居间协议”，为何被要求腾房？
最近，我们的团队关注到这样一起纠纷：房东老王将一套房屋委托给某中介公司出售，并在中介的居间服务下，与买家小李签订了《房屋买卖居间合同》。合同内容洋洋洒洒十几页，包含了大量关于房屋价款、付款时间、过户手续、违约责任等看似是房屋买卖合同的条款。签约后，小李支付了数十万元款项，并实际入住该房屋。
然而，过了数月，房屋始终未办理过户登记。老王一纸诉状将小李告上法庭，主张这份合同名为《房屋买卖居间合同》，实为一份未完成的居间协议，双方并未成立有效的房屋买卖合同关系，要求小李返还房屋。小李则坚称，自己支付了大部分房款并已入住，合同内容完全覆盖了买卖的所有要素，这理应是一份房屋买卖合同，老王应继续履行过户义务。
双方各执一词，争议的核心就在于：这份《房屋买卖居间合同》的法律性质究竟是什么？它真的能够等同于一份《房屋买卖合同》吗？
法律分析：居间与买卖，一字之差，天壤之别
首先，我们必须厘清两个基本法律概念。
居间合同（或称中介合同）的核心在于“报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”。中介方（居间人）的角色是撮合、沟通、协助，其核心义务是促成委托人与第三人订立合同（如房屋买卖合同）。成功促成后，中介方收取的是居间报酬（佣金）。合同主体通常涉及委托人（卖方/买方）、居间人（中介）两方或三方。
房屋买卖合同则是卖方转移房屋所有权于买方，买方支付价款的协议。其核心是所有权的转移，合同双方是纯粹的买卖关系，即出卖人和买受人。
那么，一份含有大量买卖条款的“居间协议”，在什么情况下可能被认定为房屋买卖合同呢？
关键在于“穿透式审查”。司法实践中，法官不会仅仅依据合同的标题来判断其性质，而是会审查合同的实质内容以及当事人的真实意思表示。
当出现以下情况时，居间协议可能被“穿透”认定为房屋买卖合同：
合同内容实质性具备买卖要素：协议中明确约定了明确的房屋、双方身份（出卖人、买受人）、总价款、付款方式、交付时间、过户时间等房屋买卖合同的核心必备条款，而关于居间服务的内容（如佣金支付、协调义务等）反而模糊或缺失。
双方的真实意图指向买卖：有证据（如沟通记录、付款凭证）表明，双方在签订时内心真意就是直接进行房屋买卖，而非仅委托中介寻找交易机会。例如，案例中小李支付了符合市场价的巨额房款并实际入住，这一系列履行行为强烈指向了买卖关系。
履行行为突破了居间范畴：双方已经开始实际履行“买卖”义务（如大额付款、交房），而未将中介的“促成签约”作为合同生效或履行的前置条件。
金律师的提示：在房产交易中，文书名称只是“面子”，条款内容和实际履行才是“里子”。公众务必警惕某些不规范中介利用复杂的“居间协议”文本，模糊法律关系，一旦发生纠纷，无论是买方主张继续履行（过户）还是卖方主张合同无效（返还房屋），都将陷入复杂的法律争议，耗时耗力。
风险防范与干货指南
对于买方/意向购房者：
明确合同性质：签约时，务必清楚自己签的是《房屋买卖合同》还是《居间服务合同》。如果意向是直接购买，应坚持签订标准、规范的《房屋买卖合同》。将中介的居间服务内容单独约定在《居间服务合同》中。
保留证据链：所有关于购房意向、价格协商、条件约定的沟通（微信、短信、邮件、录音）都应妥善保存。付款时，明确备注款项性质（如“购房定金”“购房首付款”），并保留好所有凭证。
及时办理网签与登记：《房屋买卖合同》成立后，应尽快督促办理网签备案，并最终完成不动产转移登记。只有完成登记，房屋所有权才发生法律上的转移。不要以为住了房子就万事大吉。
对于中介机构：
应规范使用合同文本，明确区分居间服务与买卖交易本身，充分履行告知义务，避免因合同性质混淆而卷入当事人之间的买卖纠纷，甚至承担相应的法律责任。
对于房东/卖方：
在委托中介时，也需仔细审核其提供的格式文本，确保自身权利义务清晰，特别是关于出售条件、违约责任等条款，警惕其中可能隐藏的将“委托出售”转化为“变相买卖承诺”的风险。
高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。执业特点在于，不仅深谙继承法领域的复杂规则与司法实践动向，更深知家庭财产传承中掺杂的情感与人际纠葛。凭借其极强的理解力与同理心，善于倾听与沟通，能从法律与人情的双重角度，为客户提供周全的解决方案，尤其在处理涉及房产等高价值财产的继承、赠与及生前安排规划事务方面，积累了深厚的实务经验。
金律师现任北京京都（上海）律师事务所专职律师、遗产继承部门主任，同时担任九三学社社员张江支社副主委、九三学社社会与法制委员会委员。其为硕士研究生学历，因其专业的法律素养与积极的社会担当，荣获2018年上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干、浦东新区巾帼建功标兵等荣誉称号，并担任女律师联谊会反家暴法宣传员等社会职务。其提出的专业社情民意信息，曾获得前最高人民法院院长同志的重点批示与采纳。
?财产权益的保护，重在未雨绸缪的规划与清晰合法的安排。在处理任何涉及房产、大宗财产的交易与传承问题时，都应首先明确法律关系的实质，警惕名不副实的合同陷阱。
一份文件的性质，往往决定了您权利的根基。
