摘要：为买房享首套利率办理“假离婚”，银行审核却没通过，导致贷款批不下来。此时，购房合同还要继续履行吗？购房者算不算违约？本文通过一个真实案例，解析银行的风控逻辑与合同违约责任认定，为你揭示其中的巨大法律风险。
突然遇到贷款办不下来，很多人会疑惑：这算谁的责任？是银行说了算，还是合同另有乾坤？今天这个案例，值得每一位计划贷款买房的读者深思。
【案例详情】
上海的陈先生和李女士夫妇，看中了一套价值不菲的改善型住房。为了享受首套房的首付比例和贷款利率优惠，两人商量后决定“假离婚”——先去民政局办理了离婚手续，并在《离婚协议》中约定将原有房产及大部分存款归李女士所有，陈先生“净身出户”。随后，以陈先生个人名义签订了购房合同，并支付了高额定金。
然而，在向银行申请按揭贷款时，问题出现了。银行在审查陈先生的资信、收入及离婚材料后，认为其“净身出户”的财产分割方式有悖常理，且无法提供充分、合理的说明。银行风控部门怀疑其存在“虚假离婚、规避限贷政策”的意图，最终拒绝了这笔贷款申请。
贷款落空，陈先生无力支付剩余房款。卖方随即依据合同，主张陈先生根本违约，要求没收定金并追究其违约责任。陈先生却认为自己并非恶意违约，是银行不放贷导致的合同履行障碍，自己不应承担全部责任。双方僵持不下，诉至法院。
【法律风险分析】
这个案例的核心在于：因自身原因（办理假离婚）导致银行贷款审批失败，购房者是否构成违约？
答案通常是：构成违约。
合同相对性原则：购房合同是购房者与卖方之间签订的。合同中关于付款方式（包括贷款）的约定，是购房者对卖方的承诺。银行是独立的第三方金融机构，银行是否批贷，是购房者与银行之间的另一层法律关系。购房合同一般会约定：“若因购房者自身原因导致贷款未获批或额度不足，购房者应在约定期限内以现金方式补足。” 因此，贷款失败的风险，首先且主要应由购房者承担。
“自身原因”的认定：什么是“自身原因”？信用记录不良、收入证明不足、提交虚假材料……这些都属于。而为了满足购房资格或贷款条件，采取的“假离婚”行为，一旦被银行风控识破并据此拒贷，这在法律上被认定为因购房者自身的不当行为（甚至可能涉嫌提供不实信息）导致的合同履行障碍。法院在审理时，会审查购房者是否存在过错。显然，主动选择“假离婚”并因此无法获得贷款，购房者自身存在明显过错。
银行的风控逻辑：不要低估银行的风险审查能力。婚姻状况的突变、财产分割的显失公平、短时间内频繁的房产交易记录等，都是银行重点关注的“红色信号”。银行发放贷款的核心是评估借款人的真实还款能力与还款意愿。“假离婚”在降低借款人家庭整体抗风险能力的同时，也引发了对其诚信度的质疑，拒贷是银行控制风险的正常商业决策。
【金律师的提示】
在处理大量家事与财产纠纷的案件中，我们发现，任何试图通过“法律手段”规避政策的行为，都伴随着极高的法律风险和现实代价。
风险实质化：“假离婚”在法律上就是真离婚。一旦办理离婚登记，婚姻关系即刻解除。伴随而来的财产分割、子女抚养约定都具有法律效力。期间若一方反悔或发生意外，都可能引发复杂的财产纠纷和继承难题，可谓“人财两空”。
合同违约风险：如本案所示，将购房大事建立在“虚假”前提上，极易导致后续链式反应，最终承担巨额定金损失甚至房价差额的违约责任。
信用风险：在贷款申请中，若被认定提供不实信息或材料，可能影响个人征信记录。
解决问题的根本之道在于提前规划与合规操作。在做出重大决策前，建议：
审慎评估政策：充分了解现行购房、贷款政策，评估自身真实条件，避免心存侥幸。
仔细研读合同：签订购房合同前，务必逐条审阅贷款相关条款、违约责任条款，明确自身义务和风险。
提前进行贷款预审：在签订合同或支付大额定金前，可先持真实材料向银行进行贷款资格预审，获得相对确定的意见。
寻求专业支持：在涉及复杂家庭财产安排与重大合同签署时，咨询专业律师，对可能的风险进行全面评估，设计合法合规的方案。
高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。她理解力、同理心强，善于倾听与沟通，深知家庭重大决策背后情感的重量与法律的红线。作为九三学社社员张江支社副主委，社法委委员，她凭借硕士研究生学历的扎实法学功底，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，并担任该所遗产继承部门主任。她曾于2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，是浦东新区巾帼建功标兵，并长期担任女律联反家暴法宣传员，积极为社区和妇女权益贡献力量。其提出的专业社情民意信息，更曾获得最高人民法院领导的重点批示与采纳。金律师及其团队，始终致力于为客户厘清家事与财产的法律边界，提供务实、温暖的专业支持。
专注家事与财产传承法律实务，尤其擅长处理因婚姻、继承变动引发的复杂财产纠纷，注重从源头规避风险，实现家庭财富的稳健规划。
最后送大家一句话：法律看重事实与证据，任何以“假”开头的操作，最终都可能带来“真”的代价。
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