【阅读摘要】本文通过一个近期常见的二手房买卖纠纷案例，分析当买方在合同中明确“放弃合同解除权”后，因自身原因无法继续履行合同时，将面临怎样的法律后果。文章将深入解读相关法律规定，并给出实务中如何规避此类风险的具体建议。

最近，上海的王先生遇到了一件烦心事。他看中了一套心仪的房子，与卖家李女士签订了《房屋买卖合同》，并支付了50万元定金。合同中有这样一条特别约定：“若因买方银行贷款审批额度不足或未能获得批准，导致买方无法以按揭贷款方式支付房款的，买方承诺不以此为由解除合同，并应自筹资金继续履行。”然而，天不遂人愿，王先生的贷款审批最终未能通过合同约定的金额。他无力自筹巨额资金，交易陷入僵局。此时，王先生还能以贷款办不下来为由解除合同，要回定金吗？这个案例非常典型，触及了当前房产交易中的一个关键法律问题：一方在合同中预先放弃合同解除权，会产生什么效力？

一、放弃解除权条款的法律效力分析

首先需要明确的是，合同解除权分为法定解除权和约定解除权。法定解除权是基于《民法典》等法律规定，在特定情形（如不可抗力、一方根本违约等）下当事人享有的权利。而约定解除权则是合同双方自行约定的解除条件成就时的权利。

在上述案例的条款中，买方“承诺不以此为由解除合同”，本质上是买方对自己在特定情形下（贷款审批问题）行使合同解除权的一种预先限制或放弃。这种约定是否有效呢？

根据《民法典》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。只要签订合同时双方意思表示真实，且该条款不违反法律的强制性规定（例如，并非排除对方主要权利或免除己方主要责任），那么这种对自身权利的处分约定通常是有效的。

这意味着，一旦王先生签署了这份合同，他就自愿接受了这个条款的约束。当约定的情形（贷款审批不足）真的发生时，他便不能再援引此理由来行使解除权。他不能主张因“情势变更”或“合同目的无法实现”而解除合同，因为他已经通过合同明确排除了这种可能性。

二、放弃解除权后的法律后果

如果买方在放弃解除权后，又确实因自身原因无法履行合同，将可能面临严重的法律后果：

构成违约：买方无法继续履行付款义务，其行为将构成根本违约。

定金罚则的适用：根据《民法典》第五百八十七条，收受定金的一方（卖方）不履行债务的，应当双倍返还定金；而支付定金的一方（买方）不履行债务的，无权请求返还定金。案例中的王先生，很可能将损失已支付的50万元定金。

承担其他损失：卖方除了没收定金外，如果还能证明其实际损失（如房价下跌的差价、再次出售的中介费等）超过定金数额，仍有权要求买方赔偿超出部分的损失。

金律师的提示：在房产交易中，特别是作为买方，面对合同中“放弃特定情形下解除权”的条款时，务必保持高度警惕。这通常意味着你将所有的履约风险（如贷款风险）完全揽到了自己身上。签署前，必须审慎评估自身的资金能力和风险承受力。

三、实务中的风险防范与应对策略

那么，如何在交易中保护自身权益，避免陷入类似王先生的困境呢？

谈判修改条款：尽量争取对己方更有利的条款。例如，将“放弃解除权”修改为附条件的条款：“若贷款审批不足，买方有权在X日内选择自筹资金或解除合同；若选择解除合同，卖方应在X日内返还已付房款（或扣除X%作为违约金后返还）”。这样既给了自己缓冲余地，也明确了违约责任。

做好资金预案：在签订合同前，应对自己的贷款资质进行充分预审，并准备好在最坏情况下的自筹资金方案。不要对贷款审批抱有百分之百的侥幸心理。

明确合同解除与违约责任的关系：即使合同中没有放弃解除权的条款，因自身原因（非卖方原因或政策原因）导致无法履行而主动提出解除合同，同样构成违约，仍需承担违约责任。核心区别在于，没有放弃解除权条款时，你至少“有权”提出解除，但责任不免除；而有该条款时，你连提出解除的“权利”基础都可能丧失，在诉讼中将更为被动。

关注履约过程中的沟通与证据保留：如果出现履约障碍，应立即与对方沟通，尝试协商变更合同（如延长付款期限），并保留所有书面沟通记录。有时，积极的协商态度可能促使对方同意解除合同并返还部分款项，避免诉讼。

房产交易涉及重大财产利益，每一个条款都值得字斟句酌。在合同上签字前，多一分谨慎，就能少十分风险。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任，2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

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