摘要： 生活中，父母将房产以“买卖”形式过户给子女，实为赠与的情况屡见不鲜。这种方式看似便捷，却暗藏巨大法律风险。本文将结合真实案例，剖析如何认定“名为买卖实为赠与”，并详解其可能引发的继承纠纷、债务风险及税务问题，为您提供清晰的法律指引和风险防范策略。
在房价高企的今天，房产是许多家庭最重要的资产。为了规避限购、节省税费或简化手续，不少家庭内部，尤其是父母与子女之间，会签订一份《房屋买卖合同》，以极低的“交易价格”甚至“零元”将房产过户。然而，这种“名为买卖、实为赠与”的操作，背后潜藏的法律风险远超常人想象，一旦家庭关系生变或发生意外，极易导致“钱房两空”的尴尬局面。
一、一个令人警醒的案例
李老先生夫妇年事已高，名下有一套市值约500万元的房产。他们想将房子留给独生子小李，又觉得办理赠与手续麻烦且听说税费高。于是，在“熟人”的建议下，他们与小李签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定成交价为100元，并以此价格办理了过户登记。手续办妥后，一家人相安无事。
数年后，李老先生因病去世。不久，小李因经营不善，对外欠下巨额债务，债权人起诉并胜诉。法院在执行过程中，查封了登记在小李名下的这套房产。李老太太此时才惊慌失措，提出这房子是二老“卖”给儿子的，儿子还没付钱，房子应该还是老两口的财产。然而，法院根据已生效的房屋买卖合同和产权登记，认定该房产属于小李的个人财产，可用于清偿其个人债务。李老太太的辩解，因缺乏有效证据，未被采纳。
二、法律如何认定“名为买卖，实为赠与”？
上述案例的核心争议在于，法律上如何认定当事人之间的真实意图？法院在审理此类纠纷时，通常会综合审查以下几个方面：
合同约定的价款是否明显不合理。 如案例中约定的100元，与市场价值500万元相差悬殊，这强烈暗示双方并无真实的买卖意图。
价款是否实际支付。 这是最关键的证据。如果买方（子女）无法提供银行转账记录等证据证明其向卖方（父母）支付了合同约定的巨额房款，那么“买卖”的真实性就存疑。通常，家庭内部的此类“交易”并无实际资金往来。
双方的身份关系。 父母子女、夫妻等亲密关系，是推定存在赠与可能性的重要背景。
房屋的占有使用情况。 过户后，父母是否仍长期居住在该房屋内？如果房屋一直由父母居住使用，子女从未主张权利，也能佐证这并非一次真正的买卖。
当“交易价格畸低”与“无实际支付行为”两个核心特征同时具备时，法院极有可能认定该行为实质上是“赠与”。一旦被认定为赠与，其法律后果就完全适用赠与的法律规则，而非买卖。
三、“实为赠与”可能带来的四大法律后果
继承范围缩小，引发家庭矛盾。 如果父母的本意是将房产赠与给某个子女，但未明确表示是赠与给其个人，那么根据《民法典》，在婚姻关系存续期间受赠的房产，除非赠与合同明确只归一方，否则可能被认定为夫妻共同财产。若子女日后离婚，配偶有权要求分割。此外，若父母还有其他子女，该赠与行为可能被视为对特定子女的“偏爱”，在父母去世后，极易引发其他法定继承人对此提出异议，主张该赠与侵害了他们的继承权，从而产生复杂的继承纠纷。
子女个人债务牵连父母房产。 如前述案例所示，房产一旦过户到子女名下，就成为其个人（或夫妻）财产。若子女对外负有债务，该房产将首当其冲成为被执行的对象。父母的居住权益将失去保障。
未来再出售税费可能更高。 许多人以为“买卖”过户比“赠与”省钱，这是一个常见误区。通过买卖方式取得房产，未来出售时，若不符合“满五唯一”等条件，可能面临高额的个人所得税。而通过赠与取得的房产，未来出售时的个税计算方式更为严格，成本可能更高。需要根据家庭具体情况，进行长远税务筹划。
父母可能丧失居住权保障。 虽然《民法典》设立了居住权制度，但在办理“买卖”过户时，父母通常不会同时为自己设立一个书面的居住权。一旦子女不孝或发生其他变故，父母可能面临被赶出家门的风险。
金律师的提示：家庭资产传承，情感是基础，法律是保障。以“买卖”之名行“赠与”之实，如同在资产传承的道路上埋下了一颗“法律地雷”。它混淆了法律关系的性质，使得各方权利义务处于不确定状态，给未来的家庭稳定和财产安全带来巨大隐患。
作为北京京都（上海）律师事务所合伙人，我长期专注于婚姻家事与财富传承法律实务。在处理大量类似纠纷后，我深刻体会到，一份清晰、合法、契合家庭真实意愿的法律安排，才是对亲情最好的守护。无论是赠与、买卖还是设立遗嘱、家族信托，都需要在专业律师的指导下，通盘考虑财产属性、税务成本、家庭成员关系及潜在风险，做出最审慎的选择。
高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。
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