律师观点分析
当事人信息
上诉人(原审被告):房某
委托诉讼代理人:罗书男,吉林敦宜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):宋某
委托诉讼代理人:李洪波,吉林锐泽律师事务所律师。
审理经过
上诉人房某因与被上诉人宋某房屋租赁合同纠纷一案,不服长春市绿园区人民法院(2019)吉0106民初1650号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
一审原告诉称
宋某原审诉称:原、被告系房屋租赁关系,原告于2017年10月1日与被告签订房屋及花窖租赁合同,双方约定合同期限为国家征用土地时。租金为每年5000元整。被告在租赁房屋时承诺对房屋、花窖、及院内的一切设施尽主要管理义务。后被告在经营花窖过程中,未经原告同意私自将花窖的取暖设施拆除拉走,且被告将花土都卸在了院内的果树上,导致30棵果树死亡,给原告的造成了约20000元的经济损失。被告在租赁期间,未经原告同意私自对房屋进行改造,在院内的偏房养鸡,饲养鸡的粪便也未及时清理,给原告的房屋造成了极大的影响。现在被告对房屋、花窖及院内的一切设施都不管不顾,且在已经租赁的期间内私自将房屋转租。原告多次与被告协商,被告无理取闹辱骂原告,对原告置之不理。综上所述,原告迫于无奈,为保护自己的合法权益,特依法向人民法院提起诉讼请求:1.请求人民法院判令被告支付原告违约金50000元;2.请求人民法院判令被告支付原告各项经济损失20000元;3.请求人民法院判令被告将房屋腾出给原告;4.案件受理费用由被告负担。审理中原告明确要求解除租赁合同,事实部分增加被告私自挖井造成原告租给被告房屋的墙体裂缝,要求被告在20000元之内赔偿。
一审被告辩称
房某原审辩称:原告所述均不属实,其全部诉讼请求没有事实及法律依据,请求法院依法驳回。
一审法院查明
原审法院审理查明:2017年10月1日原、被告双方签订租赁协议,原告将其所有的坐落于长春市绿园区合心镇岳家村小伟超市东院内花窖及住房租赁被告,租金每年5000元,使用期为在国家征用土地时人力不可抗拒的情况下为租期,被告无条件退出,合同自动终止。合同签订后原告将花窖和住房交付给被告租赁使用,被告交纳了2017年、2018年共两个年度的租金10000元。现原告以被告给其造成了损失、违约为由诉至法院,要求判令被告支付违约金50000元、判令被告支付各项经济损失20000元;判令解除租赁合同,被告将房屋腾出给原告。
一审法院认为
原审法院认为:原、被告双方签订的租赁协议,签订时对租赁期限约定为“在国家征用土地时人力不可抗拒的情况下为租期”,该约定属于租期不明确,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定,现原告要求解除合同符合法律规定,本院予以支持。关于合理期限的问题,原告起诉后本院给被告送达了民事起诉状,应视为通知,自该起诉状送达之日起至本案开庭之日即应视为原告已给被告预留了合理期限,另根据本案实际情况,本院再酌情给被告预留10日时间,被告应自本判决生效后10日内将涉案花窖和住房腾给原告。关于原告要求被告支付违约金50000元及各项经济损失20000元的请求,因原告在庭审中提供的证据不能证明被告违约亦不能证明被告应赔偿原告各项损失,故原告该两项请求本院不予支持。综上,依照项、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、解除原告宋某与被告房某于2017年10月1日签订的《租赁协议》;二、被告房某于本判决生效后10日内将租赁原告的坐落于长春市绿园区合心镇岳家村小伟超市东院内花窖及住房腾出交给原告宋某;三、驳回原告宋某的其他诉讼请求。案件受理费1550元,由原告宋某承担750元由被告房某承担800元。
上诉人诉称
宣判后,房某不服,上诉至本院,其上诉理由主要为:1.关于租期是否明确。租赁合同约定租赁终止日为国家征用土地时,该期限有明确约定,不属于约定不明。该约定内容系对合同终止日所附的解除条件,即房屋系征用土地时终止,现该条件未成就,不应判决解除合同。2.在宋某起诉前,从未向我方送达过解除租赁合同的通知,未履行通知义务。综上,请求二审法院撤销原审判决第一、二项,一、二审案件受理费由宋某负担。
被上诉人辩称
宋某二审答辩称:原审判决正确,应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为
本院认为:案涉租赁合同约定租期至国家征用土地时止,但该条件何时发生、是否能发生并不确定,故该租赁期限的约定属于约定不明,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定判令解除合同并无不当。关于送达解除通知的合理期限,宋维国在起诉时即要求返还房屋解除合同,从房某接收诉状至判决生效有较长期间,属于合理通知期限。
综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
裁判结果
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费800元,由上诉人房某负担。
本判决为终审判决。