案情提要
谢某非常热爱美食，经营了一家“蟹堡王餐饮店”，以出售蟹黄汉堡为主营业务。随着经营规模的扩大，资金需求日益增多。2022年3月1日，谢某向海螺银行贷款800万元，用于购买新型机器设备，并以自己的房屋为该笔贷款做抵押担保。双方于当日签订了书面的抵押合同，并约定将于2022年4月1日前往不动产登记机构办理房屋抵押登记手续。
办理抵押登记的日期即将到来，但是眼看房价持续上涨，谢某有些犹豫。2022年4月1日，谢某拒绝配合海螺银行办理房屋抵押登记手续。在此情形下，抵押合同是否有效？海螺银行是否取得了房屋的抵押权？
谢某和海螺银行签订的房屋抵押合同合法有效，但是海螺银行不能取得房屋的抵押权。谢某和海螺银行签订房屋抵押合同具有债权效力，而办理房屋抵押登记具有物权效力。在债权效力上，谢某和海螺银行具有签订合同的民事行为能力，意思表示真实，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订房屋抵押合同也采取了书面形式，因而房屋抵押合同合法有效。在物权效力上，由于我国对于不动产抵押采取登记生效主义，因此登记是不动产抵押权设立的生效要件，未经登记，海螺银行不能取得房屋的抵押权。谢某虽然没有办理物权登记，但是不影响抵押合同的效力。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
谢某拒绝办理房屋抵押登记手续，海螺银行无计可施，那么，海螺银行怎样才能获得房屋的抵押权？
海螺银行可以基于房屋抵押合同，追究谢某的违约责任，请求谢某办理房屋抵押手续。谢某不履行抵押合同规定的办理抵押登记的义务，海螺银行可以基于双方间合法有效的合同，要求谢某承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
海螺银行后来得知，谢某已经在2022年3月15日将房屋以远高于800万的价格出卖给兴某，并且在当天办理了过户手续。兴某是否取得了房屋的所有权？
兴某取得了房屋的所有权。谢某将房屋出卖给兴某时，房屋登记在谢某名下，因此谢某有权对自己的房产作出处分。由于我国对于不动产抵押采取登记生效主义，因此过户后，兴某继受取得房屋的所有权。
《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
本文来源：朝检在线 转载自：北京朝阳政法
