李XX律师代理的商品房预售合同纠纷案胜诉，原告请求被驳回~

律师观点分析

原告：某XX公司(XX)有限公司

被告：陈X

委托诉讼代理人：李XX，系北京万商天勤(XX)律师事务所律师。

审理经过：

原告某XX公司与被告陈X商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年5月23 日立案后，依法适用简易程序，于2022年7月4日公开开庭进 行了审理。某XX公司的委托诉讼代理人叶义，陈X的委托诉代理人李XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：

某XX公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认某XX公司、陈X双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及附件与补充协议于2022年4月9日解除；2、请求判令陈X协助某XX公司到房地产管理部门办理《商品房买卖合同》的备案登记(备案号：XXX)、预告登记和抵押权预告登记的注销手续；3、请求判令陈X将位于武侯区永顺街165号6栋1单元7层701房屋立即腾退、恢复原状并交还某XX公司；4、判令陈X向某XX公司支付合同解除违约金370557.2元；5、请求判令陈X自逾期返还房屋之日起，至房屋实际返还之日止，按每天300元的标准向某XX公司支付房屋占用费；6、本案诉讼费、保全费、担保费等由陈X承担。

被告辩称：

陈X辩称，1、案涉房屋是因陈X的其他债务被泸州法院 查封。因陈X没有还银行贷款，所以某XX公司、陈X被银行 起诉，某XX公司作为保证人代偿了债务，泸州法院进行法拍后远

东公司提了执行异议，要求返还房屋，但是泸州法院驳回远东公

本院查明：

本院经审理认定事实如下，2018年12月8日，某XX公司(出 卖人)与陈X(买受人)签订《商品房买卖合同(预售)》、《商品房买卖合同补充协议》,约定某XX公司将位于XX市某房屋(建筑面积173.49平方米)出卖给陈X，价款XXX元。付款方式：首付款XXX元；余款XXX元向中信银行股份有限公司XX分行申请贷款支付，期限5年。补充协议第9条第二款、第三款约定，如因乙方(陈X)出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或提前终止贷款合同要求一次性还款等，或乙方有按揭合同项下的其他违约行为，导 致贷款银行解除按揭合同、提前终止合同、要求甲方(某XX公司) 承担一次性归还贷款本息责任等并由甲方承担连带担保责任，代乙方偿还全部未清偿之贷款余额(包括但不限于贷款本息、罚息及违约金等)的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，由此给 甲方造成的一切损失(包括但不限于政府规费、税费、律师费等) 和产生的相关责任由乙方承担，同时乙方应向甲方支付总房款的 10%作为违约金。发生上述情况时，若乙方已经入住该商品房的，乙方应将房屋恢复原状，甲方不补偿装修费用，且乙方需在收到甲方解除合同通知后30日内交回该商品房，逾期未交回的，除承担总房款10%的违约金外，还须按日支付人民币300元的房屋使用费。上述合同、补充协议签订不久，2018年12月31日，陈X成功申请某银行XX分行按揭贷款XXX元并向某XX公司付清了房款，陈X与某银行XX分行签订了XXX,某XX公司为保证人。但陈X未按合同还款某银行向四川自由贸易试验区人民法院起诉，该院于2022 年3月8日判决陈X偿还借款本息、某XX公司承担连带清偿责任、为此、某XX公司致函陈X，解除双方的买卖合同及补充协议。截止到法庭辩论结束之日，某XX公司尚未按照四川自由贸易试验区人民法院的判决为陈X代偿借款本息。

本院认为：

本院认为，某XX公司和陈X之间的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》真实、合法有效，但补充协议关于贷款银行要求某XX公司对贷款承担连带担保责 任、代陈X偿还贷款余额某XX公司即可解除商品房买卖合同的 约定，存在歧义而不准确，从公平原则出发，应解读为当某XX公司根据贷款银行的要求履行完毕陈X所欠的全部剩余贷款余额 本息之后，某XX公司才有权解除合同。现某XX公司实际尚未代偿，损失并未产生，其解除上述合同、补充协议的理由不成立，所以对其诉讼请求不应支持。司的执行异议，告知某XX公司的代偿款可以从房屋拍卖价款中取得，某XX公司没有再提执行异议，案涉房屋现在法院已经拍卖；2、案涉房屋已经由案外人通过法拍的途径取得所有权，某XX公司诉请的第二项和第三项事实上已经无法履行；3、某XX公司主张的违约金过高，希望能够下调违约金；4、陈X从未收到某XX公司通知要求返还房屋，因此不可能产生房屋占用费；5、案涉房屋被拍卖后，泸州市江阳区人民法院执行局允许待某XX公司替陈X向银行代偿150余万元后，从案涉房屋的拍卖款中分配给某XX公司150万元补偿其损失。但某XX公司并未按泸州市江阳区人民法院的要去重新提起执行异议，而是向XX市武侯区人民法院提起诉讼，某XX公司很明显是想以解除商品房预售合同“原价回购”案涉房屋以赚取上百万的高额差价。某XX公司放弃泸州市江阳区法院的最优方案，放弃能尽偿所有损失的机会，而提起新的诉讼，由此而产生的诉讼费、律师费也加重了陈X的负担，该部分费用系某XX公司违反诚实信用原则，浪费司法资源产生的，应由XX公司承担；6、某XX公司没有及时采取适当措施防止损失扩大，某XX公司可以重新提出执行异议以减少不必要的诉讼。

裁判结果：

驳回某XX公司(XX)有限公司的诉讼请求。