案情简介：

杜某2019年因合同纠纷案件在某县申请诉前财产保全，法院依法裁定查封了被告罗某名下的两套房产，案件依法审理后法院做出判决，杜某依据法院生效判决在某县法院申请强制执行，在执行过程中案外人张某提出执行异议，某县法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定做出裁定中止对罗某名下两套房产的查封。杜某为维护其权益，委托本律师提起执行异议之诉。

办案思路：

1、接受委托之时已临近春节，提起诉讼的时间比较紧张，在约见当事人后，建议当事人简化诉状的书写，先行提起执行异议的诉讼，不能耽误起诉的时间，当事人听从律师的建议，在春节放假前一天向人民法院提起了诉讼。

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件有四个，分别是（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。中止查封的裁定依据就是上述法条，那么推翻中止查封的裁定也就必然要证明案外人排除执行不符合上述法条的规定任何一处即可。从此处入手，符合本案的诉讼策略。

3、当事人杜某称案外人和罗某是通过伪造房屋买卖协议、倒签合同日期以致合同签订日期在人民法院查封房屋日期之前的，通过检索发现西南政法大学物证鉴定中可以做文书签字日期的鉴定，遂建议当事人申请司法鉴定。

4、通过占有不动产的证据推定实际占有不动产的具体时间，核实房屋价款的支付情况、是否是真实的房屋买卖关系，看是否存在案件的突破口。

案件审理经过：

1、第一次开庭时，我方坚持称房屋买卖合同是伪造的，签字日期是倒签的，因此要求司法鉴定，法官同意我方的鉴定申请，后委托西南政法大学的物证鉴定中心对检材进行鉴定。

2、时隔数月之后，鉴定意见出具，表示无法鉴定出检材上签字的具体日期，案件一度陷入困局。

3、后经律师多次申请律师调查令调取证据，终于在第二次开庭之前在燃气公司调取到案涉房屋“入户检修记录单”的关键性证据，该单据上燃气公司的工作人员签字日期在案涉房屋查封之前，业主签字为罗某妻子，罗某妻子签字落款日期也在房屋查封日期之前，可以证明案涉房屋查封之前案外人张某并未实际占有房屋。

4、通过阅卷发现，案外人张某主张和罗某签的房屋买卖协议实际上是以物抵债协议，用两套房产冲抵罗某所欠的债务，庭审中我方坚持以物抵债协议不符合法律排除强制执行的规定内容，并向法庭出具了最高人民法院关于以物抵债内容的数份裁判案例，用以支持我方观点。

5、因罗某未实际到庭应诉，我方对案外人张某和罗某之间是否真实存在债权债务关系提出了质疑，对张某提交的金钱债权的证据进行了针对性的反驳。

裁判结果：

1、一审法院采信了我方调取的燃气公司出具的“入户检修记录单”证据，认定在人民法院查封之前被告张某未合法占有该不动产，不符合排除强制执行的条件，一审判决继续强制执行涉案的房产，但一审判决未对以物抵债内容作出任何评判也未对罗某和张某之间的债权债务关系是否存在作出任何评判。

2、张某不服一审判决，提起上诉。二审判决认定张某和罗某之间的债权债务关系缺乏充足证据予以证明，不能证明房款的真实支付情况。案涉房产在查封之前，燃气公司入户进行燃气检修时，检修单上签字的仍为罗某的妻子，不能证明张某在案涉房产查封之前已合法占有房产，但对以物抵债的内容仍未做任何评判。二审法院因此判决驳回上诉，维持原判。

3、张某不服二审判决，申请再审。再审裁定明确说明以签订“房屋买卖合同”的方式将案涉房屋抵充给张某，该方式的真实意思是以房屋这一标的物的转让作为旧债的清偿方式，其主要目的在于消灭双方的金钱债务，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围，因此裁定驳回了张某的再审申请。

4、本案历经一审、二审、再审申请的三个程序，已尘埃落定，杜某已依据本案的生效判决恢复了原案件的执行。

办案小结：

执行异议之诉办理难度较大，没有充足的证据予以佐证结果往往不如人意。以物抵债方式在司法实践中存在较大争议，签订以物抵债协议以规避法院的强制执行不可取。