买房

对于老百姓来说是一生的头等大事

许多人忙碌一生

只为了能有安居之处

然而买卖房屋中暗藏许许多多“陷阱”

那么如何避免风险呢？

房产律师会告诉你

这些地方需要特别注意！

一、以下情况的房屋千万不要买：

（1）已经列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；

（2）被人民法院或行政机关依法查封的房屋；

（3）属于违法或违章建筑的房屋；

（4）宅基地房屋；

（5）房屋设立抵押登记；

     根据相关法律规定，宅基地房屋，城镇居民及非该集体经济组织的成员均不能购买，即使签订了房屋买卖合同，支付了房款，该交易行为在法律层面上属于无效，买房人不能依次取得房屋所有权。

     虽然《民法典》颁布后对“设立抵押登记的房屋不得交易过户”的规定进行了变更，但相信大多数人都不希望买到的是一个有权利瑕疵的房屋，还要时刻担心自己的房屋被拍卖为他人还债。

二、房屋产权是否明晰。

到房管局查验卖方房产证，尤其以下几个关键点：

（1）核对出卖人是否为房屋的产权人，或者出卖人是否得到房屋产权人的授权委托。

（2）房屋是否为多人共有，如果为共有房屋，则须卖房人提供所有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件，或者在签订房屋买卖合同时，所有共有权人都应当到场签字确认或出具委托书。否则，一旦未在合同上签字的产权人，主张出卖人属于无权处分或是无权代理，那么买房这件事可能就摊上大麻烦了。；如果是夫妻共有财产，则须经卖方配偶书面同意。

（3）产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

切莫一时贪小便宜或贪图更多的使用面积，而购买存在违章搭建的房屋。按照规定，一旦违章搭建的事实被记载于房地产登记簿，具有该种签注的房子便不得以抵押、买卖、赠与等方式转让。

三、房屋内居住的人员情况。

要了解房屋的居住人到底是产权人还是承租人。因为根据“买卖不破租赁”原则，即便房屋产权进行了变更，新的产权人仍然要受到原租赁合同的约束，承租人在租赁期限内仍合法享有房屋的居住使用权。

此时卖方应提供承租人同意出售的书面意见。 

四、房屋是否登记设立了居住权。

根据《民法典》第三百六十八条、第三百七十条规定，居住权自登记时设立，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

因此买房时一定要仔细查看产权登记簿上是否记载着居住权的内容。要明白居住权与租赁权不同，居住权可以无偿设立。一不留意，新的产权人就有可能既住不了自己的房屋，也无法向居住权人收租。 

此外，如果购买的房屋属动迁安置房或经济适用房，还要特别注意国家对此类房屋规定了限售期，这意味着只有经过限售期，房屋才能上市交易。

应对风险的小窍门

 窍门一：约定办理预告登记手续 

在签订房屋买卖合同后，如约定办理过户手续的周期较长，可以约定办理预告登记手续。根据我国《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

简而言之，就是买房人可以通过办理预告登记，锁定交易房源，避免房东出现一房二卖的情形。

 窍门二：重视违约和争议解决方式

确定违约责任条款，有利于防止违约行为的发生。

在签约时，对于诸如税费承担、房款支付、过户交房时间、屋内设施设备处置、违约行为、如何承担违约责任、违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等明确约定。

而一方违约后的救济途径通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以协商选择。

同时在交易过程中，要树立证据意识。对于双方的协商过程和资金往来，最好都要留下凭证，以免在纠纷发生时因口说无凭而吃了哑巴亏。万一发生纠纷，在诉讼至法院后，也要及早申请财产保全，查封争议房屋，以保证未来生效判决的执行。

买房过程风险多

擦亮双眼准没错

房产律师温馨提示：

维护自己合法权益

从谨慎避坑开始哦！

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本文作者丨何玉华

编辑丨范悦晨

本文来源：上海浦东法院公众号，本文仅供交流学习，版权归属原作者。