彭X、张XX房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省长沙市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘01民终8591号

上诉人（原审原告、反诉被告）：彭X，女，1989年11月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县。

委托诉讼代理人：林XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：文XX，湖南XX律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：张XX，男，1973年3月18日出生，汉族，住湖南省道县。

委托诉讼代理人：易XX，湖南XX律师。

上诉人彭X因与上诉人张XX房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2021）湘0103民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

彭X上诉请求：1、请求撤销（2021）湘0103民初264号民事判决书第三项，依法改判驳回被上诉人张XX全部反诉请求；2、请求依法判决本案一、二审的诉讼费用均由张XX承担。事实与理由：一、张XX自2020年1月16日至2021年11月15日一直未按合同约定向彭X提供适租的环境。张XX自认2020年1月16日其通知市场管理方关闭商场进出大门至2020年4月16日，其后继续利用管理便利擅自将进出二层商场的大门关闭。张XX2020年5月清货退场，擅自将进出商场口的大门按其个人意愿随时关闭并制造脏乱差的商场外围环境，其并未按约向彭X提供良好的适租环境。二、彭X不应向张XX支付2020年5月1日以后的租金，在张XX拒不履行合同义务的情况下，要求彭X支付2020年5月1日之后的租金显失公平。

张XX辩称，一、张XX已提供适租租赁物。2019年元月，张XX租下邻里中心二楼整层，将一部分装修成XXX用于自营，另一部分为若干格子铺用于出租，两部分相互独立，二楼有东、西两扇大门，东大门在XXX里，西大门为公用门。2020年1月11日，学校正式放寒假，彭X离店歇业，2020年1月16日，二楼仅剩书店、眼镜店、快递中转站及XXX仍在营业，隔日三店铺均歇业，张XX为防止失窃，通知市场管理方关闭二楼大门，并发通知预定于2020年2月2日开业。2020年1月23日至2020年3月10日，长沙市因新冠疫情处于公共卫生事件一级响应状态，二楼商场无法正常经营。2020年4月15日，张XX经营的XXX正式恢复营业。一审仅凭2020年4月15日XXX在微信群发布的消息认定允许彭X开门错误。XXX与彭X店铺独立经营，不存在XXX不经营，彭X无法经营的情形；其他店铺在2020年4月15日前已经开业。市场管理方位于案涉房屋三楼，一直有人值班留守。2020年3月11日，长沙市公共卫生事件一级状态解除后，彭X可以随时开门经营，并不存在因无法进店而不能进入营业的事实。彭X选择歇业，无法免除自身缴纳租金的合同义务。由于疫情影响，长沙理工大学云塘校区在2020年上半学年采取线上教学方式，学生无需到校，导致学校周边人流量锐减，生意急剧下滑，很多商家选择了协商退租，张XX经营的XXX也在此次疫情中倒闭。彭X如想继续经营并履行合同，不可能在2020年4月之后仍选择停业和拒交房租。二、彭X强行将XXX与其捆绑经营并无合同依据。彭X对适租租赁物的要求上升到了提供合适的周边经商环境及人流量，将经营风险也纳入到“适租”的范畴之内，不符合双方合同中约定的“独立自主、自负盈亏”条款，也不符合商业常理。三、按照正常的商业逻辑，张XX绝无理由拒绝提供适租租赁物。四、疫情期间租金系彭X的损失，不应当由张XX承担。租赁合同中明确约定了发生不可抗力致使合同不能履行的，双方各自承担各自损失，互不追责。张XX不应当承担彭X疫情期间的租金损失。五、由于违约方系彭X，租赁合同第四条约定押金不应退还。张XX因彭X违约撤租承受较大经济损失，押金不应进行调整。六、张XX称愿意免租两个月为附条件的赠与行为，条件未成就该赠与未生效。所谓附条件即附加了“一审原告继续履行合同”的条件，彭X在收到短信后并未回复，亦未交租，其拒不继续履行合同导致双方利益均受损，该赠与行为未生效。第七、张XX不应当承担彭X的装修费。根据合同约定第六条“来修去丢”原则，装修费应当由彭X自行负责。彭X系违约方，应当承担合同违约的不利责任。张XX已经多次通知彭X搬离后才进场拆除店铺，彭X放任装修的损失，所以张XX不应承担彭X的装修费。

张XX向本院提出上诉请求：1、请求撤销（2021）湘0103民初264号民事判决书第二项，判决张XX无需退还房屋押金35280元，无需退还租金9000元及装修损失费4000元；二、依法改判（2021）湘0103民初264号民事判决书第三项为判决彭X应当支付张XX2020年5月1日至2020年11月15日的租金20176.39元及滞纳金3483.79元，判决彭X承担本案诉讼费用。事实与理由同其对彭X上诉请求的答辩意见。

彭X辩称，一、一审法院认定2020年1月16日至2020年4月15日因涉案商铺大门关闭，彭X未能在涉案门面正常经营认定正确。张XX所经营的超市并无单独的门锁，一审法官现场勘验时，张XX对其经营的XXX没有单独门锁的事实予以认可，其超市的安全经营依赖于进出二楼的大门，且其认可授意市场管理方关闭二层商场大门。二、张XX未履行通知义务。张XX就商场无故关门、恢复正常的营业状态等事宜的处理，均未向彭X提前告知或进行协商。三、张XX未按约提供适租环境。四、张XX陈述不实。案涉房屋不受长沙理工大学管理，与本案并无直接联系。被上诉人所谓的因学校放假客流量锐减完全系其个人主观臆断；张XX无故关门时，仍有其他商铺正常经营。张XX未提交证据证明其安排值班或向彭X通知安排值班，真实性存疑；张XX称就营业无任何沟通系虚假陈述。五、张XX主张要求彭X支付2020年5月1日至2020年11月15日的租金及滞纳金缺乏事实及法律依据。张XX存在无法履行合同的风险，彭X为维护自身权益而拒付租金的行为系行使不安抗辩权，张XX无权要求滞纳金；张XX在2020年7月29日通过短信告知彭X因疫情影响故免租两个月，并非附条件商业赠与，张XX亦在2020年8月3日与彭X在微信中认可该免租期，据此彭X缴纳下一年度的租金时间应顺延。张XX主张的租金标准与实际情况不符，张XX主张按月2%收取滞纳金缺乏合同依据且标准过高。六、张XX未举证证明2020年2月10日之后仍存在不可抗力因素无法履行合同。七、本案的全部诉讼费用应由张XX承担。

彭X向一审法院提出诉讼请求为：1.依法解除彭X与张XX之间签订的《邻里中心租赁合同》；2.张XX退还彭X房屋押金35280元；3.张XX向彭X退还租金10400元（从2020年1月17日至2020年4月30日）；4.张XX承担彭X的装修费用共计8300元；5.张XX承担本案诉讼费。在一审诉讼过程中，彭X增加诉求：张XX承担彭X商铺财产损失2554元。

张XX向一审法院提出反诉请求为：1.彭X向张XX支付自2020年5月1日至2020年11月15日的租金26259.72元（共占用199日，按租金36500元/年计算）及由此产生的滞纳金6302.33元（自2020年3月1日起计算至2020年11月15日，共计259日，按月滞纳金2%收取）；2.彭X承担本案诉讼费。在一审诉讼过程中，张XX将第一项诉请租金26259.72元核减为20176.39元，滞纳金6302.33元核减为3483.79元。

一审法院认定的事实：2019年3月29日张XX作为出租方（甲方）、彭X作为承租方（乙方），双方签订《邻里中心租赁合同》，甲方将长沙市天心区X号门店房屋，建筑面积约49平方米出租给乙方经营使用；出租时间为6年，从2019年5月1日至2025年4月30日止，出租价格为每平方60元，年度租金为36500元，房屋押金35280元。按一年租金和一年租金的押金次缴纳按62元/㎡进行收取，从第三年起每年递增8%。每年提早两月，一次性付清1年租金、1年押金。如逾期不付租金，按2%的滞纳金累加收取租金。三年内不得退租和私自转租所收押金和租金不退，经甲方同意可以转租并收1888元/次转让手续费，另签租赁合同；在签订本合同时，必须将一年的租金的押金和应缴纳的租金一并汇款甲方指定公用账户内（收款人张XX），押金合同到期后一次全部不计利息退还给乙方；乙方装修以“来修去丢”的原则，合同期内自行维护，制作费用按实际支出由乙方各自分摊承担；因国家政府政策和重大自然灾害，战争等因素所造成的，致使本合同不能履行的，甲、乙双方各自承担，各自损失，互不追责；违约责任，甲乙双方不得违约，谁违约由违约方赔付对方的直接经济损失。上述合同张XX、彭X均签字认可，甲方处有“天天来批发超市”盖章。2019年3月24日至2019年3月30日彭X向张XX指定收款人张XX共计转账支付71780元（即一年租金36500元+押金35280元）。2019年4月18日彭X进驻涉案门面。

2020年1月16日天天来批发超市在进出涉案店铺的大门贴出的《XXX放假通知》载明：“开业时间2020年2月2日，农历初九。”张XX称当日晚其通知市场管理方关闭商场。2020年4月15日天天来批发超市在商铺微信群发布消息：“2020年由于疫情影响，导致一直没有营业，经过全国人民共同努力我们战胜了疫情，特此公告，2020年4月16日天天来批发超市正式营业。”从2020年1月16日至2020年4月15日因涉案商铺大门关闭，彭X未能在涉案门面正常经营。2020年7月29日张XX短信告知彭X：“鉴于疫情影响，房东决定给我们免两个月房租，我们也给你们免两个月房租，我们签订合同是5月1号，免2个月到7月1日，现在需要交房租了，房东要我们交房租，不然房东要腾房，互相理解”。此后张XX多次短信催收租金。2020年9月30日张XX通过短信向彭X催收，并告知“10月1日前如没有联系缴纳应交税金，视为自动解除合同关系，我们将收回场地”。2020年11月11日张XX又发出短信通知：“之前已经沟通10月1日前未交今年租金，算自动解约，合同自动失效，2020年11月13日将会拆除二楼建筑，各商铺自己的东西请在11月12号前搬离，如不搬离，造成损失后果自负。”2020年11月15日张XX拆除涉案商铺。

另查明，2019年4月15日彭X向“兴隆玻璃”支付玻璃门安装费共计1600元，并出具《收据》。2019年4月15日彭X向“广大墙纸天花”转账墙纸安装费1700元。孙XX出具《收条》载明：本人孙XX，2019年8月份接XXX二楼彭X店铺装修，共收到装修款5000元（8月9日微信收款2000元，8月13日微信收款3000元）。以上共计8300元。

2020年1月31日湖南省人民政府办公厅发布的《湖南省人民政府办公厅关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》：“全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；全省中小学、幼儿园2020年春季开学时间不早于2月17日，高等学校开学不早于2月24日。”

一审法院认为：涉案《邻里中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行自己义务。彭X已向张XX支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金36500元及押金35280元，张XX应依约提供适租的租赁物。但从2020年1月16日至2020年4月15日因涉案商铺大门关闭，彭X未能在涉案门面正常经营。因此，张XX应向彭X退还2020年1月17日至2020年4月15日期间的租金9000元（36500元/年/365天*90天）；2020年11月15日张XX拆除涉案商铺，张XX此前已短信通知，其以自身行为表示涉案租赁合同已解除。故一审法院确认涉案租赁合同于2020年11月15日已解除。2020年5月1日后彭X未依约缴纳租金，而张XX亦有未提供适租租赁物的违约情形，故彭X缴纳的押金35280元，应由张XX退还给彭X；关于装修损失8300元，为经营涉案店铺彭X支付装修费用8300元。合同虽约定装修“来修去丢”，但双方合同租期为6年，张XX应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故综合双方过错情形、实际租赁期限及折旧因素，一审法院酌情认定张XX应向彭X赔偿装修残值损失4000元；关于商铺财产损失，因拆除涉案店铺前，张XX已要求彭X搬离并告知拆除事宜，彭X既未搬离也未采取有效措施防止财产损失，且其亦未提交充分证据证明其遭受的财产损失情况，故对其诉请的商铺财产损失2554元，一审法院不予支持。

关于张XX的反诉请求。2020年1月16日至2020年4月15日期间因涉案商铺大门关闭，彭X未能在涉案门面正常经营，但彭X未主张解除合同、搬离涉案店铺，2020年4月16日天天来批发超市正式营业，涉案商铺能正常使用，此后其应依约定支付租金。对张XX要求彭X支付2020年5月1日至2020年11月15日期间租金20176.39元的反诉请求，因2020年7月29日张XX短信告知彭X，鉴于疫情影响，免掉其5月1日至7月1日租金。扣减掉该期间金额，一审法院认定彭X应向张XX支付租金共计13700元（36500元/年/365天*137天）；关于张XX主张的滞纳金，因张XX亦有未提供适租租赁物的违约情形，综合案情一审法院对该诉求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，一审判决如下：一、确认彭X与张XX签订的《邻里中心租赁合同》已于2020年11月15日解除；二、限张XX于判决生效之日起十日内向彭X退还押金35280元、退还已付租金9000元，并赔偿装修费损失4000元,共计48280元；三、限彭X于判决生效之日起十日内向张XX支付2020年5月1日至2020年11月15日期间租金13700元；四、驳回彭X的其他诉讼请求；五、驳回张XX的其他反诉请求。

对一审查明的彭X的装修费用及二楼关门影响租赁场所正常使用的事实部分，张XX提出异议。对双方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。

本院二审期间，上诉人彭X向本院提交证据1、张XX所经营的超市4月份起清货退场图片；证据2、2020年5月1日至2020年11月15日期间张XX关闭二层商场大门的图片；证据3、彭X与顾客聊天记录；证据4、证据5反映案涉商场以周边居民为主要群体的光盘两张；证据6、证人余某出庭作证称2020年1月至4月张XX关闭超市大门影响商铺经营，并就开关门时间未通知商户。上诉人张XX向本院申请证人卿某出庭作证称2020年4月份证人想开门营业，联系张XX拿到了钥匙。上述证据真实、合法，与本案待证事实相关，但能否达到其证明目的，本院将综合全案案情予以认定。

本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、合同履行过程中违约方的认定；2、合同解除后，责任如何承担。

关于争议焦点一，本院认为，涉案《邻里中心租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。张XX作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人彭X，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，彭X作为承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张XX从2020年1月16日至2020年4月15日将涉案商铺大门关闭，致使彭X未能在涉案门面正常经营，构成违约，应当承担相应的违约责任。而自2020年4月16日起涉案商铺可正常使用，此后彭X应当按照合同约定支付相应的租金，但其于2020年5月1日后未能依约缴纳租金，亦构成违约。故本案中，租赁合同双方当事人均存在一定的违约情形。

关于争议焦点二，本院认为，本案中，双方当事人均认可涉案《邻里中心租赁合同》已于2020年11月15日解除，本院予以确认。根据双方的违约情形，一审法院认定张XX向彭X退还2020年1月17日至2020年4月15日期间的租金9000元、押金35280元，并结合实际租赁期限及折旧因素酌情认定张XX应向彭X赔偿装修残值损失4000元，并无不当，本院予以维持。对于张XX要求彭X支付2020年5月1日至2020年11月15日期间的租金及由此产生的滞纳金反诉请求。因张XX短信告知彭X，鉴于疫情影响，免掉其5月1日至7月1日租金，一审法院根据该事实，扣减相应租金，认定彭X应向张XX支租金13700元，并考虑到张XX亦有未提供适租租赁物的违约情形，不予支持张XX主张的滞纳金，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人彭X与上诉人张XX的上诉请求均不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1828元，由彭X承担614元，张XX承担1214元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周XX