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广州什么是预告登记？预告登记有什么作用？

1、什么是商品房预告登记?

所谓商品房预告登记，就是在购房者签订购房合同后、办出房产证之前，到房屋登记部门预先申请、主张自己对所购房屋的物权。预告登记可以视作一项准物权，购房人办理预告登记相当于给自己拿到房屋产权加了把“安全锁”，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，其后的买卖是无效的。

2、预告登记有期限限制吗？

《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

3、商品房预告登记的作用

防范一房多卖。

4、预告登记后开发商破产了法院能查封房屋吗？

在商品房买卖或者预售合同已经预告登记，开发商随后进入破产程序的情况下，商品房买受人已经支付全部价款的，因不符合企业破产法第18条“债务人和对方当事人均未履行完毕”的条件，所以不适用该条规定，破产管理人不得行使选择权或者解除权。其结果就是，破产管理人仍应当按照合同约定继续履行办理本登记的义务以实现预告登记权利人的物权。如果履行期限尚未届至，根据企业破产法第46条的规定，在破产申请受理时视为到期。于此，预告登记权利人有权于破产申请受理后请求破产人办理本登记以实现其物权变动的目的。

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