商铺买卖合同反租有效吗广州商铺房产租赁合同律师

广州商铺售后包租合同到底有哪些风险？

一、售后包租行为可能被定性为非法集资，导致合同无效的风险

在司法实践中，售后包租被法院认定为非法集资，通常具有以下特征：

个人或者房地产开发商，以虚构的商业地产项目或者以实际已无法完成的项目为幌子，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。此时，由于并不存在真实的商业地产项目或者由于开发商的经营状况恶化而使项目无法完成，进而使合同中约定的产权取得、租赁等合同目的无法实现，那么合同中约定的“高额回报”就成犯罪手段，因此通常会被认定为非法集资行为。

二、租金水平变化导致的购房者违约的风险

由于售后包租模式中，约定的租赁合同期限一般较长，并且对租金的约定明确并且稳定，并未随着市场经济的变化而变化。但是随着时间的延长，商业地产的租金一般会发生较大的变动，如果租金增长过快，那么购房者势必将要权衡履约和违约的成本大小，如果违约的损失小于实际租金收益的话，那么购房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行寻租。由于商业地产项目的购房者数量较多，一旦出现购房者群体违约现象的话，将对开发商的资金及经营情况造成巨大的影响。

三、售后包租广告宣传的法律风险

若销售广告的说明和允诺具体确定，对商用房买卖合同的订立以及房屋销售价格的确定有重大影响的话，那么即使广告的内容未载入销售合同，也会被视为合同的一部分，对双方当事人均具有约束力。

售后包租行为具有一定的融资性质，因此为了吸引更多的资金注入，开发商通常会在销售广告中承诺较高的投资回报率、较低的投资风险等。但是如果开发商对在广告中承诺的内容，例如质量、价格、项目情况等内容无法兑现，那么该宣传广告则有可能被认定为虚假广告，使得开发商面临着相应的民事、行政甚至刑事处罚。

四、业主退出机制存在的风险

在商铺经营不善的情况下，商铺分割、一盘散沙的局面将导致单个商铺在市场上将难以转让。也就是说，投资者一旦投资完毕，就很难全身而退，其命运在很大程度上取决于整个商场经营的好坏。投资者对于经营者很难进行有力的监督和制约，在缺乏规范运作的情况下，投资者很可能陷入进退两难的困境。尤其是专业市场，所经营的种类受到限制，除非整体市场可以盘活，否则更难以转让退出。

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