广州房产过户纠纷律师房产查封咨询

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花钱购买房屋后，因出卖人的债务纠纷导致所购买的房屋被法院查封、拍卖，买受人向法院提出书面异议被驳回后，又向法院提起案外人执行异议之诉，申请停止对该房屋的强制执行，能否获得支持？近日，广西壮族自治区扶绥县人民法院审理6起案外人执行异议之诉纠纷案。法院最终判决支持买受人的诉请，即不得对该涉案房屋进行强制执行。

　　2009年，李某等6人分别与王某签订了房屋买卖合同，约定王某在其出资购买的地块上建设楼房一栋，将不同楼层的房屋卖给李某等人，王某负责办理该地块的土地证以及对应房屋的过户登记手续到李某等人名下，李某等人按照合同约定支付购房价款。2010年10月，王某向李某等人交付了对应的房屋，随后李某等人装修入住。

　　2016年，李某等人获悉王某已完成了涉案房屋不动产权登记证，登记王某名下。李某等人多次要求王某将房屋过户登记到自己名下，但未果。

　　2020年6月，王某向黄某借款100万元，借款期限为三个月，并以该楼栋作为借款担保，办理了抵押登记手续。因王某未按期还款，被黄某诉至法院，后经法院调解后，王某仍不按调解协议约定的期限还款，黄某向法院申请强制执行，法院依法查封了该楼栋并裁定拍卖。

　　李某等人了解后，向法院提出书面执行异议，要求停止对该楼栋的执行。经法院审查后认为，李某等人签订合同时涉案房产尚未建设，合同价款尚未全部兑付，合同签订至今已超过10年，案外人李某等人未就涉案房屋产权变更登记主张权利，且被执行人王某于2020年6月2日已将涉案房产作抵押给申请执行人黄某。故认定李某等人提交的证据不足以证明其主张，遂驳回了李某等人的异议请求。

　　李某等人不服，以黄某为被告，王某为第三人提起了案外人执行异议之诉。

　　李某等人诉称，案涉楼房查封之前，已同王某签订了合法有效的书面买卖合同，亦按照合同的约定支付了部分价款，并已合法占有该不动产，且并非李某等人的自身原因导致房屋未能办理过户登记手续，法院驳回执行异议申请不当。

　　王某无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法进行了缺席审理。

　　法院审理后认为，根据相关法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记这四种情形的，能够排除法院的执行。

　　本案中，李某等人在房屋被查封前，已同王某签订了书面的房屋买卖合同，并实际入住占有房屋，并按照合同约定支付了部分价款后，又按照人民法院的要求支付了剩余的价款，加之未能办理过户手续并非李某等人的过错导致，李某等人的异议符合排除执行的法律规定，遂依法支持了李某等人的诉请。一审判决后，各方当事人均服判，未上诉。

　　法官提醒

　　生活中，我们在购买房屋时，要注意提前了解房屋是否存在抵押等影响办理过户的情况。同时，在购买后，要及时督促出卖人办理房屋过户登记手续，如出卖人不配合过户，要保存好相关证据等，避免自身的权益受损。

作者：吴鸿亮

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