陈锐娜律师： ；

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陈锐娜律师： ；

　　2021年3月，甲通过中间人介绍，甲与丙签订房屋买卖协议，约定甲从丙处全款50万元购买案涉房屋，且合同中约定三年后丙再以原价50万元将该房屋回购，在此期间，该房屋继续由丙使用，且丙每月向甲支付7000元房租。

　　合同签订后，双方完成了过户登记。后本案丙的妻子乙作为原告向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。

【律师解读】

　　本案存在三个争议焦点：

　　1. 本案中乙作为原告是否适格？

　　2. 本案是否适用善意取得？

　　3. 案涉合同的性质如何认定？

　　（一）乙作原告是否适格？

　　本案中，由于丙的房屋系法定继承而来，根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻关系存续期间一方获得的遗产属于夫妻共同财产。本案中，虽然产权证上并未登记丙名字，但其应属于房屋所有权人，不论是房屋买卖还是房屋担保，其作为利害关系人均有权提起诉讼。

　　（二）本案是否适用善意取得？

　　案涉房屋为第三人法定继承所得，即使认定为夫妻共同财产，但被告已经完成过户登记，应适用善意取得，过户登记应为有效。首先，被告属于善意，房产证上登记只有第三人一个人，且在不动产登记中心办理过户登记时，只要求第三人签字，并未要求提供结婚证或其配偶到场签字，不动产登记中心作为专业的登记机构尚不能完全区分真实所有权，被告作为普通购房者，对房屋真实所有权情况的注意义务不应苛责。另外，第三人并未向被告释明房屋系法定继承得来的情况；其次，被告已经支付了合理对价，且完成了过户登记。因此，本案应适用善意取得。

　　（三）如何确定合同性质，是房屋买卖合同还是借款合同？

　　针对本案，从甲、丙双方签订的《房屋买卖合同》内容来看，双方约定原告出卖房屋后，由出卖人丙承担办理相关过户手续应缴纳的一切可能产生的税、费。丙若需继续租住该房屋，应向被告交付房租，房租为每月7000元。并在合同中约定原价回购权。上述约定明显不符合日常交易习惯和生活常理。因为按市场交易习惯，办理相关过户手续应缴纳的一切可能产生的税、费通常由买方承担，且卖方出卖

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