什么是“城中村”？

　　“城中村”，顾名思义，是“城市里的农村”，是在城市化发展过程中，由于农村土地被大量征收，农村集体经济组织成员的身份发生改变，由农民转变成居民，但仍居住在原村里而演变成的居民区。

　　现实中，“城中村”往往存在着规划滞后、管理混乱、市政建设和公共基础设施严重缺乏、社会保障体系不健全、社会治安形势严峻等一系列问题，不仅影响居民的生活水平，而且阻碍了城市的健康发展。为了提升居民的生活质量、推进城市化发展进程，各地纷纷对城中村进行改造。在城中村改造过程中，被征收人最关心的问题莫过于如何进行补偿安置。

　　城中村改造，怎么补才合理？

　　城中村虽然在城市规划区内，但是其土地性质仍然是集体土地。那么对于城中村的房屋，征收方应当是按集体土地上的房屋进行征收补偿，还是按国有土地上的房屋进行征收补偿？

　　如果是按照集体土地上的房屋对被征收人进行补偿，很可能会造成补偿过低、被征收房屋的城中村居民无法在城市里继续生存的恶劣局面，这明显与《土地管理法》规定的“保障原有生活水平不降低、长远生计有保障”的征地原则相违背。

　　而且，《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条明确规定，如果房屋所在的集体土地已经被纳入城市规划区，土地权利人是可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的。

　　结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，城中村拆迁时，被征收人可以选择的补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换，能够获得的拆迁补偿应当包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格，如果是选择产权置换，还应当按照“拆一还一”的标准进行置换。

　　由此，按照国有土地上房屋征收补偿标准对被征收的城中村的房屋进行补偿更为合理，更能够保障被征收人的生活水平不降低，而且更有利于减少不必要的纷争，提高城中村改造的效率，加快城市化建设脚步。

　　城中村居民不可不防的“低补偿”陷阱

　　然而，在实践中，城中村居民获得合理补偿的过程总是迂回曲折，不是径情直遂的。

　　“城中村”是在城市化高速扩张下形成的城市建设用地包围农村社区的特殊现象，即使其地理位置非常优越，也不能改变其仍然是集体土地的土地性质。因此，在实践中，为了降低城中村改造的经济成本，很多拆迁方就利用这一漏洞，给出较低的补偿，并会千方百计地“将低补偿进行到底”。

　　比如律师在接受被征收人咨询或承办城中村改造案件的时候，经常会遇到这种情况。在城中村改造过程中，征收方给出补偿标准后，被征收人会结合自己房屋的地理位置、周边房屋价格等因素进行分析、判断，一旦发现补偿不合理，无法满足他们继续在房价、物价飞涨的城市里安家落户的需求，就会拒绝签协议。

　　而征收方为了加快推进城中村改造项目，就对被征收人采取非法手段实施逼迁行为，或者“借拆违之名行拆迁之实”，甚至直接强拆、偷拆房屋，给被征收人造成了严重的经济损失。

　　此时，广大的被征收人一定要冷静下来，搜集并保存好证据，寻求专业拆迁律师的帮助，通过法律手段为自己争取合理的补偿。

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