在征地拆迁中，是有大量无证房屋存在的，很多被拆迁人也会产生疑问：好好的房子住了几十年，一到拆迁什么补偿也没有，而且拆迁前三年就不让办产权证了，这到底是怎么回事？这其实要从我国的不动产物权制度开始说起。

　　不动产物权的登记生效及例外

　　不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律作了一些另外的规定，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：例如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；土地承包经营权的设立和地役权的设立都是合同生效时设立而非登记；因合法建造房屋、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的。

　　《物权法》并没有规定宅基地使用权必须登记才发生法律效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件，没有依法办理登记并不必然代表被拆迁人不享有合法财产权。

　　大量无证房屋出现和遇到拆迁的处境

　　由于历史、风俗、产权管理等原因，以及产权管理意识不到位、不健全，导致大量无证房屋的出现。

　　如果一旦出现征地拆迁，就不再进行正常的登记管理，同时盲目地将“无证房屋”扣上“违法建筑”的帽子，不考虑历史遗留原因、房屋来源和立法情况，忽略“不降低被拆迁人原有生活水平”和公平合理补偿的原则，是非常不可取的。

　　关于补偿范围和补偿标准，在实践中，一些地区在征收补偿中过于放大不动产存在的权利瑕疵，以没有办理登记为由不予补偿或者压低补偿，一些地区在还未确定征地拆迁时就已经冻结办理登记，甚至已经办理的产权证明不予发放或注销已经发放的产权证明，以上做法显然是违法的。

　　对真正的“违法建筑”进行打击和惩戒十分有必要，因为“违法建筑”不仅占用土地资源，也消耗开发治理的成本且造成安全隐患，但是“一刀切”地将“违法建筑”用在征地拆迁中的“无证房屋”是有失偏颇的。

　　无证房屋在拆迁诉讼中的举证责任

　　没有办理登记并不代表当事人不享有合法的财产权利，尤其是农村地区，大量无证房屋没有办理产权登记，可能使得被拆迁人在违法强拆的举证中处于弱势与被动地位。在行政诉讼中，被拆迁人应当提供证据，证明违法强拆事实客观存在，并且由拆迁方实施。但在实践中，部分拆迁方在实施强拆行为时并未作出书面决定，也未告知被拆迁人依法陈述、申辩等权利，不履行告知、听证、评估、报批等法定程序，以村民自治组织的名义进行征地拆迁，或以拆违代行拆迁，借此规避征地拆迁程序，这使得被拆迁人举证更加困难。

　　在举证责任的分配上，要考虑当事人的诉讼地位和诉讼能力，合理公平分配证明责任。在这种处境下，寻求专业征地拆迁律师的帮助，无疑是一个更好的选择。

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