《中华人民共和国物权法》第187条的规定了不动产抵押权设立的基本原则，即对于不动产抵押，采取登记要件主义，抵押权自登记时设立；反之，未经登记的抵押权不成立，抵押权人不能向抵押人主张优先受偿权利。但现实生活中往往会出现双方仅签订了合法有效的不动产抵押合同却未办理抵押登记的情况，在此情形下，债权人虽主张抵押权缺乏法律依据，但是否仍有可能依据抵押合同请求抵押人承担其他合同义务呢？ 首先，不动产抵押物虽未进行抵押登记，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效。 《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 其次，根据上述规定，债权人虽因未办理抵押权登记而未取得物权，但根据该条确立的 “物权、债权区分”原则，明确区分了物权效力与合同效力，因此笔者认为债权人仍可根据抵押合同的约定，要求抵押人承担相应的合同义务，具体如下： 债权人可以要求抵押人依约履行办理抵押登记的义务 在《中华人民共和国物权法》实施后，基于双方签订的抵押合同自成立之日起生效，抵押人负有协助办理抵押登记的义务，如抵押物不存在办理抵押登记无法实现的情形，债权人可根据《中华人民共和国合同法》第108条规定，主张抵押权人继续履行办理登记的义务，以取得对不动产抵押权。 此观点也得到了《全国法院民商事审判工作会议纪要》的实务指导支持，《会议纪要》第六十条明确规定，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。 抵押人签订合同后拒绝办理抵押登记或不能办理抵押登记的情况下，应向债权人承担损害赔偿责任 笔者认为，无论抵押权人是否违反办理抵押登记的义务，根据《物权法》第15条之“物权、债权区分”原则，虽然债权人不能享有抵押权，但既然双方签订了抵押合同约定抵押人以不动产的价值对债务提供担保，抵押人自合同生效之日起即负有担保义务，如债务人不能全额清偿债务，债权人即可依据合法有效的抵押合同要求抵押人承担抵押合同上的担保义务。此担保义务在性质上属于债权担保，由抵押人以特定物进行担保，是介乎保证与抵押权之间的非典型担保。据此，若抵押合同明确约定抵押人承担连带责任的，抵押人应以抵押物价值为限向债权人承担连带清偿责任；若对抵押人之责任形态未作约定的，抵押人也应在债务人不能清偿时以抵押物价值为限承担补充责任。 另一方面，如因抵押物灭失或转让等原因导致无法办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约赔偿责任，鉴于违约责任赔偿的是履行利益损失，因此，抵押人应以抵押物的价值为限赔偿债权人的损失，即债权人可就债务人未能清偿部分在抵押物价值范围内向抵押人主张权利。此观点同样得到了《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十条的实务指导支持：“因抵押物灭失以及抵押物转让等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押权人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押物有效设立时抵押人所应当承担的责任。”
