购买学区房法律风险

近年来学区房价格日益高涨，为了孩子父母们也是煞费苦心，但是，购买学区房过程中对于相关法律风险意识不到位也极容易出现问题导致孩子入学手房买卖中的法律问题很多,不同的房产类型、交易方式,都可能产生很多个案化的法律风险。

1注意政策风险

学区房是指教育行政主管部门根据每年片区入学生源划出来的一个范围，在这个范围里学生可通过享受义务教育免试就近入学。

购买学区房，能够成功就读区内优质学校是孩子父母购买学区房的终极目标甚至是唯一目标，但其中的政策风险不容忽视。学区房每年招生范围会随着片区各社区入住率及人口变化或政策因素等而略有调整，故不能百分之百地保证能够就读所谓的名校，因为面临着巨大的政策风险，不稳定性较强，建议购买学区房要慎重学区规划地段的政策调整，以及学校自身教育资源配置的变化，也都会令购买学区房的潜在风险提升，这就需要购房者做足功课，了解清楚相关政策再出手。

购买学区房应当注意配套学校对于户口迁入年限和取得房产证年限是否有限制，譬如有规定落户一年就可就近入学，可能到你家孩子快入学时又变成需落户两年，这一调整往往就会挡住一批适龄儿童。

同时，学区房不等于学位房。很多购房者对学位房都有这样一个认识误区：只要房子周边有学校，就意味着是学位房，只要有学校上就是学位房，只要买了学校附近的房子就一定能上学。首先我们要区分学区房和学位房，所谓“学位房”，往往是因业主在买房后能获得相关学校“学位”而得名。
    

有一些楼盘，其实只是在“名校”招生范围内，却将自己包装成“学位房”。，

购买学区房时还应特别注意学区招生范围及户口问题。一方面，学区房的位置要警惕到门牌号，因为一个号码之差都可能被排除在理想学区外，有些楼盘就在学校旁边但学区就是不对口，这种情况最容易被开发商或中介“忽悠”而导致最后影响子女入学。

2注意学位是否占用

原则上，在学位分配的时候是按照“一户一学位”的分配标准来进行学位分配的。如果前户主已经使用了学位，是需要6年以后才能有配套学位的。因此购买前一定要到意向学校问清楚，是否属于学校片区内楼盘以及学位是否已经使用等问题。

3前户主要提前迁出户口

如果前户主的户口没有迁出，那么买房者是无法落户的，建议在房屋买卖合同中约定原房主不迁出户口则要支付的违约金，最好是按天计算，通过加重违约负担确保学区房交易安全，并且也要与卖方一起到房屋所在地公安机关核实户口情况。

4准确掌握房产信息

在房屋购买前,除了查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息。一般而言基本的审查可以分三步:1） 看房产证看房产证是不是原件,所载产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质,是否为售房人单独所有。2）看户口本看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口是否有落户地址。3）看房子 看房子里地实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果是出租中还得看租赁合同。去物业、供暖部门询问是否有欠费情况等等。
除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门，派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

5妥善签订购房合同

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。

调过中介公司签订的,文件都要认真审查三个方面:

一是交易流程。

交易流程要简明抗要没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、货款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。

二是时间节点。

视实际况对交易过程中的时间进行合理规划,对时节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。

三是违约责任。

没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为地违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

6注意证据固定留存

房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时少则月多则数年,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据。比如对房款的转账记录短信记录等。
    在卖方不履行合同或者口头表示无法按约定期履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意写到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。