广东**房地产开发有限公司与陈某租赁合同纠纷一案民事一审案

律师观点分析

原告：广东**房地产开发有限公司，统一社会信用代码914************146，地址梅州市**********。

法定代表人：郑选志，职务：执行董事

委托诉讼代理人：杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钟舒燕，广东客中梅律师事务所律师。

被告：陈某1，男，汉族，1968年9月9日出生，身份证号码441************917，现住梅州市梅县*******老屋下。

委托诉讼代理人：潘广球，广东永庆律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘纯，广东永庆律师事务所实习律师。

被告：梅州市***装饰有限公司，统一社会信用代码91441402MA51EF3G48，住所地梅州市梅江区****央观邸3-11号店铺。

法定代表人：陈某1。

审理经过

原告广东**房地产开发有限公司（以下简称“**房地产公司”）诉被告陈某1、梅州市***装饰有限公司（以下简称“***装饰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**房地产公司的委托诉讼代理人杨春燕律师，被告陈某1及委托诉讼代理人潘广球、刘纯，被告***装饰公司的法定代表人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**房地产公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年10月15日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。2.判令被告自《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日起十日内腾退并返还租赁商铺给原告。3.被告向原告支付商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费（其中2020年2月至2020年6月为197760元，2020年7月至《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日的按合同约定标准继续计算）。4.被告支付自合同解除之日至实际腾退商铺之日止的房屋占有使用费（每月39552元的标准按照实际天数计算）。5.案件受理费、保全费及诉讼财产保全责任保险费由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告作为甲方与被告陈某1作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于梅州市******央观邸3-11、4-01号店铺出租给乙方经营建材、装饰使用；租赁期限为伍年，自2017年11月15日至2022年11月14日止，第三年店铺租金为12600元/月；租金缴交按每季缴交一次，即每季度第壹个月5号前缴交当季租金；合同保证金60000元，物业管理费722元/月，在租赁期内，乙方无故解除合同或因乙方违反合同约定，任何乙方提出解除合同，一切装修不得损坏和拆除，其保证金概不退还；乙方逾期壹个月未缴交租金和相关物业管理费，视为违约，甲方可解除合同等。当日，原告与被告又签订了一份《补充协议》。补充约定在原合同第二条中，增加商铺管理费、租赁税费，其中第三年商铺管理费为23458元/月、租赁税费2772元/月。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，至2019年12月31日前的商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费被告已支付。2020年2月1日至2020年4月5日，被告应付的商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费合计197760元。根据双方合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的上述费用，并承担60000元保证金不予退还的违约责任。

被告辩称

被告陈某1辩称，1.2017年10月15日签订的《商铺租赁合同》因2020年4月15日原告强行停水停电，答辩人已于4月22日将店铺要是交还给了原告，且原告已于4月25日前张贴了招租广告。该租赁合同实际上已经解除，租赁物已经移交归还，租赁物的控制权已于2020年4月22日转移给原告，所以不存在解除合同、腾退返还租赁物及支付房屋占有使用费的问题。2.原告的商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费等费用因原告已于2020年4月15日停水停电，4月22日已移交物业，只能计算至2020年4月15日。2020年2月至4月15日期间，正值疫情期间，属于不可抗力，政府强令关店停工停产。政府倡议2月份的租金全免，3、4月份租金减半。原告作为梅州市的大型房地产公司，理应承担起社会责任，响应政府倡议，对上述费用进行减免。3.答辩人认为原告理应退还60000元合同保证金给答辩人，主要原因是疫情属于不可抗力，答辩人可以免责（详见合同第五条第5款）。4.本案诉讼费应由原告承担。

被告***装饰公司与陈某1答辩意见一致。

本院查明

本院经审理认定的事实如下：原告的前名称是广东融创置地房地产开发有限公司，在2019年9月27日变更名称为广东**房地产开发有限公司。

2017年10月15日，原告与被告陈某1签订了《商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于梅水路中央观邸3-11、4-01号店铺租赁给原告用于经营建材、装饰使用，租赁期间伍年，从2017年11月15日至2022年11月14日止，。租金缴交方式为第一年店铺租金10400元/月；第二年店铺租金为11400元/月；第三年店铺租金为12600元/月；第四年店铺租金为13800元/月；第五年店铺租金为15200元/月。租金缴交按每季缴交一次，即每季度第壹个月5号前缴交当季租金；被告向原告缴交60000元保证金；物业管理费为每间店铺收费722元/月，以及其他权利义务等。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，双方就原合同第二点条款中：即“租期、租金、履约保证金及相关费用”增加如下内容：1.租赁期间第一年的商铺管理费19400元/月；第二年商铺管理费21380元/月；第三年商铺管理费23458元/月；第四年商铺管理费25863元/月，第五年商铺管理费28430元/月。2.租赁税按现行税率第一年租赁税费2288元/月；第二年租赁税费2508元/月；第三年租赁税费2772元/月；第四年租赁税费3036元/月；第五年租赁税费3344元/月，如遇国家税率调整则按新税率执行。3.管理费、租赁税按季缴交，即每季度第壹个月5号前与当季租金一同缴交。2018年3月15日，被告在租赁商铺处成立梅州市***装饰有限公司，公司是陈某1自然人独资。公司成立后，原告与被告陈某1在双方签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》上加盖梅州市***装饰有限公司印章。诉讼中，被告陈某1申请追加梅州市***装饰有限公司为本案被告，本院审查后依法追加梅州市***装饰有限公司为本案被告。

合同签订后，原告按照约定向被告提供了租赁店铺，履行了合同项下的义务，被告按约缴交租金和管理费等。2019年2月1日起，被告未按照合同约定按时足额向原告支付商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费。截止至2020年4月5日，被告尚欠原告商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费。原告多次催收无效，遂诉至本院。被告作出上述答辩。

在审理过程中，原告申请对被告陈某1名下位于梅州市梅县程江十三队下吕屋背的房屋【房产证号：W3704319号】的房产进行财产保全。本院作出（2020）粤1402民初1232号民事裁定书，查封了该房产。

2020年1月，全国爆发新冠肺炎产疫情，广东全省启动重大突发公共卫生事件一级响应。疫情发生后，原、被告对商铺租赁事宜进行协商。被告将涉案租赁店铺内的财产自行清空后，已在2020年4月20日将店铺腾退完毕。原、被告双方确认，涉案店铺的钥匙被告在2020年4月22日交还给原告。

诉讼中，原告表示，被告拖欠的商铺租金、管理费、税费等从2020年2月1日起计算至4月22日，被告缴纳的60000元保证金如法院判决需退还部分，同意抵扣租金。被告则表示，租金等费用从2020年2月起计算至4月15日，其中税费应扣减，保证金用于抵对租金等费用。案经本院调解，双方各持己见。

本院认为

本院认为，原告**房地产公司与被告陈某1签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》，未违反法律行政法规强制性规定，依法成立、有效，双方均应依约履行。***装饰公司成立后在合同中加盖印章，是同意并认可原告与被告陈某1之间签订合同行为，可认定是***装饰公司与被告陈某1共同向原告承租商铺，因而《商铺租赁合同》和《补充协议》对被告***装饰公司有约束力。因新冠肺炎产疫情影响，被告经营出现困难，被告将租赁商铺腾退交还原告，原告已接受。现原告请求解除与被告签订的上述合同，被告亦同意解除，合同予以解除。鉴于本案受新型冠状病毒肺炎疫情期间停工停产停业影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎产疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定的精神，认定双方不存在违约行为，被告已缴纳的60000元保证金原告应当返还。涉案店铺钥匙已在2020年4月22日交还给原告，双方权利已经终止，故原告请求在解除合同十日内被告腾退、返还店铺并支付相关的房屋占有使用费的请求不成立，不予支持。原告请求被告支付商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费等，考虑疫情对2020年2月至3月的生产生活造成影响较大，2020年2月和3月的上述各项费用酌情减少，可按合同约定数额的80%计算为宜。因此，截止到2020年4月22日，被告尚欠原告的商铺租金应为29400元（12600元/月×2×80%+12600元/月÷30天×22天）；商铺管理费54736.8元（23458元/月×2×80%+23458元/月÷30天×22天）；租赁税6468元（2772元/月×2×80%+2772元/月÷30天×22天）；物业管理费1683.2元（722元/月×2×80%+722元/月÷30天×22天），以上费用合计92288元。扣除被告已缴纳的60000元保证金，被告仍应支付32288元给原告**房地产公司。

综上所述，原告请求合理部分，本院予以支持。被告抗辩有理部分，本院予以采纳。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百二十六条，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎产疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条第二款的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告广东**房地产开发有限公司与被告陈某1、梅州市***装饰有限公司签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》已于2020年4月22日解除；

二、被告陈某1、梅州市***装饰有限公司应在判决生效之日起十五日内，支付商铺租金、商铺管理费、物业管理费、租赁税费合计92288元，扣除被告已付保证金60000元，两被告仍应支付32288元给原告广东**房地产开发有限公司；

三、驳回原告广东**房地产开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4255.2元，按规定减半收取2127.6元，保全费1508.8元，合计3636.4（原告已预交），由被告陈某1、梅州市***装饰有限公司共同负担。