很多当事人来找我咨询烂尾楼案件，都会问一个核心问题：房子烂尾停工，我能不能停止还房贷？会不会被银行起诉征信受损？最高人民法院2025年7月入库的陆某、张某千诉盐城融某置业、某银行房屋买卖合同纠纷案，是对这类纠纷非常关键的指导性参考案例，也是我们现在代理烂尾楼案件，经常引用的裁判思路。

一、案件核心事实

购房者陆某、张某千和开发商签订商品房预售合同，支付首付款433680元，剩余75万元办理银行按揭贷款。开发商逾期交房，项目长期停工、短期内完全没有复工交付的可能性。购房者起诉，请求一并解除商品房买卖合同、个人购房借款担保合同，要求开发商返还首付款、已经偿还的贷款本息，剩余未还贷款由开发商直接向银行清偿。

一审、二审法院全部支持购房者的核心诉求，银行上诉后二审维持原判。

二、三个核心裁判要点（办案实务重点）

1. 满足条件，可解除商品房买卖合同

依据《民法典》563条，开发商长时间停工、逾期交房，短期内无法交付房屋，购房合同目的彻底落空，购房者作为守约方，有权起诉解除购房合同。

实务提醒：不是只要延期几天交房就能直接解除，关键举证要点：项目停工现状、无复工计划、短期内无法交房，单纯逾期未交付，不一定能达到合同法定解除标准。

2. 购房合同解除，可一并诉请解除按揭贷款合同

这是本案最大亮点。过去很多案子，法院会把房屋买卖、银行借款拆成两个案件分开审理，购房者要两头诉讼。

本案确立裁判思路：因开发商根本违约导致购房合同解除，购房者可以在同一个案件中，把开发商+银行列为共同被告，一并请求解除担保贷款合同，一次性解决全部纠纷，减少当事人诉累。

3. 合同解除后的责任划分：贷款风险由开发商承担

依据商品房买卖司法解释第21条第二款：购房合同解除、贷款合同一并解除后，开发商承担全部款项返还义务：

① 返还购房者已经支付的首付款+首付款利息损失；

② 返还购房者已经按月偿还给银行的贷款本金、利息；

③ 剩余尚未偿还银行的贷款本息，由开发商直接向银行清偿，购房者不再承担剩余房贷还款责任。

裁判说理核心：购房者没有拿到房屋，贷款资金实际全部由开发商收取占用，如果继续要求购房者偿还剩余贷款，权利义务严重失衡。

三、实务风险提示（执业办案感悟，非常重要）

1. 这是最高法入库参考案例，并非法律条文，全国法院审理同类案件应当参考，但不等于只要烂尾，起诉就100%胜诉。

2. 前提硬性门槛：项目停工、短期内无交付可能性。如果只是延期，但项目还在持续施工、有交付预期，大概率不能适用本案裁判规则。

3. 起诉策略：立案时，将开发商列为第一被告、贷款银行列为第二被告，一次性提出五项诉请，避免分案诉讼、增加时间和成本。

4. 实操风险：即便胜诉，最终能否拿到钱，取决于开发商有无财产可供执行。很多开发商已经资不抵债，胜诉判决拿到手，也存在执行回款困难的风险，起诉前务必先做财产查控。

四、总结

这个案例对烂尾楼购房者是重大利好，打破了“房子烂尾，房贷还得继续还”的固有困境。简单一句话概括：开发商长期停工无法交房，购房者起诉解除两份合同，已付的首付、已还的贷款本息找开发商拿回，剩下房贷由开发商还给银行，购房者脱离还贷义务。

但依然要理性看待诉讼，起诉前评估项目现状、开发商财产线索，再决定是否启动诉讼程序。