“民以食为天”这是中国人根深蒂固的俗语。中国人民自打出生以来，经历了物质极度匮乏的70年代，相对匮乏的80年代，和逐步丰富的90年代，心中念念不忘，至死不休的欲望只有一个字：吃。

随着近年来各大行业市场竞争压力普遍增大，投资高，利润微薄，所以很多人被餐饮的有点吸引——高频词（一日三餐必备刚需）、现金流、低门槛、强线下。

但创业前还应考虑到法律风险。餐饮虽小，但五脏俱全，日常餐饮涉及到劳动用工、房屋租赁、股权设计、食品安全、消费者投诉等法律问题。

因此我们将以专题的形式，把上述常见法律问题进行一一剖析，为已创业和准备创业的餐饮人保驾护航。

本篇为餐饮法律风险专题--物业篇1。

 ?以下为正文约2000字，阅读约4分钟

对于餐饮来说，无论是做线上或线下，最终都必须落实到终端门店上，并且房屋租金是餐饮投资中的一笔大头。一旦产生纠纷，对餐饮企业的损害较大。

本期文章将罗列出在房屋租赁中常见的法律风险和相应的风险防范策略。希望餐饮企业在店面租赁中能避开这些雷点。

一、签约主体的明确——出租人是否有权出租

 一般来说房屋租赁合同，由承租人直接与房屋业主签订。但在实际操作过程中，可能会面临着转租等非直接和交易者本人签订的情形。因此餐饮企业在房屋租赁时会因签约主体不清、签约者权限不明而导致纠纷发生。

特别是转租情形，法律风险极大。若转租人不具有转租权而擅自转租，原房东又不同意转租，原房东可以解除和二房东之间的租赁合同。这时候餐饮企业就处于被动地位，装修、转让费损失等只能向二房东追偿，并且自身也会面临着承担审查不当存在过错的责任。

有的物业在租赁房屋时并无产权证，无产权分为在建物业、临建物业、违章建筑等。承租无权属证书的物业往往被视为无效合同，而临建、违建随时面临被拆除风险。并且在实务中企业还须承担自己相应过错。（明知无产权）

风控策略：

1、餐饮企业签订租赁合同前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在不动产交易中心查询房屋权属登记情况。如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的委托书等法律文件。如果房屋所有权是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。

2、在转租情况下建议餐饮企业先要求二房东出示其与原房东签订的租赁合同，以确认二房东剩余的转租期限。并确认二房东转租时是在原房东同意的情况下。

若决定接手，先和二房东签订《转租合同》，在合同中明确约定承租人可先支付一部分定金，二房东承担其与原房东沟通、协助餐饮企业与原房东签订租赁合同的义务，等与原房东租赁合同成功签订后，承租人再支付剩余转入费，否则退还定金解除《转租合同》。并且约定相应的违约责任，如剩余的转租期限，让二房东做出承诺，若出现与其所做承诺不符的情况，由其承担相应的违约责任。

3、若是粗心大意遇上无权转租的情况，在面临原房东可以解除租赁合同的情况下，餐饮企业应先冷静，首先积极寻求原房东的权利追认，若原房东不愿追认建议提早收集和固定原房东对转租一事早已知情的证据。因为原房东以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，需要在知道或应当知道转租后六个月内提出，超期提出异议人民法院不予支持。

4、若承租还未取得产权的房屋建议在签署租赁合同前，要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等。

5、若餐饮企业就正在建设的房屋与出租人签订了租赁合同，如正在建设的商业综合体。建议签订此类正在建设中的租赁合同时，要约定出租人交房时间、消防验收合格的时间以及违约责任，以防可能出现的意外。

二、房屋能否达到使用目的——证照、餐饮特殊要求

房屋租赁之后，餐饮企业卯足了劲开始装修，等到装修完毕要开店营业时，突然发现，该租赁房屋不能办理相关证照。证照相当于企业的身份证，没有相关证件，胆大开门偷生（面临相应的行政处罚），胆小关门大吉。（若只是因为无法办理相关证照，而没有违反法律的强行规定，相关租赁协议却是合法有效的，即使最终解除合同，餐饮企业仍需缴纳房租，承担损失；如果有大量装修，损失将更加惨重）

在实务中餐饮企业承租物业不能办理相关证照而引发纠纷、导致合同解除的案例非常多，是一个重大的法律风险。

餐饮业对物业也有特殊的要求，若物业不符合相应要求则不得不改造，因改造费用往往会导致纠纷的发生。如对餐饮的特殊要求有：排风、排水、排烟、排污、煤气、消防、电容等。若物业不满足相应要求，有的可能会导致无法办理证照，有的会因为巨额的改造费发生纠纷而使企业无法经营。在实务中，租赁合同不会物业不达标无效，要么合同继续履行要么合同解除，但餐饮企业会因此承担巨大的损失。

风控策略：

1、签订租赁合同前，不能轻信物业的口头描述。建议先到该物业所在街道、工商等负责登记相关执照的部门了解该物业的情况，弄清该租赁屋的性质，明确办理证照的相关程序和手续。餐厅企业要清楚了解餐饮业要求，核实物业现状是否达标。若餐饮业对租赁物有特殊要求，建议在合同中注明。

2、签订合同时，约定办理证照的风险如何承担，约定物业若不符合要求，手续费、改造费用由谁承担。

3、签订合同后，不要急于装修。先办证，了解物业是否达标后再装修。

4、对于居民住宅楼下的房屋，如果该房屋未用做开设餐厅，餐饮企业在签订租赁合同前要格外审查：该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅，是否预留了防治污染设施位置，是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题。

如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同，很可能因为无法办证而遭受损失，或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处。

文章来源：旅游独角兽