确认开发商未取得预售许可证签订以房抵债协议的物权效力

律师观点分析

该案确认了开发商未取得预售许可证签订以房抵债协议的物权效力问题，在一审完全败诉的情况下，经过律师上诉，确认了协议有效，最终委托人取得了房屋所有权。 《商品房认购协议书》虽然不是正式的《商品房买卖合同》，但协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出具了收据，应认定《商品房认购协议书》为商品房买卖合同。另外，争议双方签署《商品房认购协议书》并非一般商品房销售背景下签署的认购协议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规范的是商品房对外销售行为，出于保障商品房市场交易安全的需要，而本案争议双方签署《商品房认购协议书》目的并不是销售案涉房屋，故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定案涉《商品房认购协议书》，属适用法律错误。最终二审改判支持全部诉讼请求。