前言

2020年初，一场突如其来的新冠肺炎疫情蔓延全国。为了防止疫情蔓延和发展，党中央、国务院以及各地政府部门采取了一系列有效的防控措施，公众也都积极配合，效果显著。在这一系列不得不为的管控措施之下，必然会引发大量的法律纠纷出现，而房屋租赁合同纠纷定会位列其中。对此，笔者对疫情期间涉及房屋租赁的相关政策文件及法律规定进行了研究，并将以此为基础对酒店类房屋租赁合同纠纷作进一步地具体分析。

一、官方解答与相关法律规定的理解及适用

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人臧铁伟就企业反映的，受此次疫情影响，很多合同规定的义务不能正常履行的法律规定问题，进行了解答。他说，“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”

根据此官方解答来看，疫情期间的合同纠纷能否按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的不可抗力予以认定，需要看该合同是否因新冠疫情而不能履行。就房屋租赁合同而言，新冠疫情能否导致合同不能履行，需要结合实际情况予以判断，该实际情况包括但不限于租赁房屋的位置、用途、期限等。

《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的规定主要是第九十四条、第一百一十七条及第一百一十八条。九十四条规定了：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；一百一十七条规定了：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；一百一十八条规定了：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

据此，若房屋租赁合同的承租人确因肺炎疫情导致不能履行合同、不能实现合同目的的，是可以以不可抗力为由提出解除房屋租赁合同的，这种情况一般适用于房屋位于受疫情影响严重、政府管控严格的地区，及租赁期限较短且用途为商业经营用房的租赁合同。

对于其他虽未因新冠疫情导致不能履行合同，但在疫情期间确实受到严重影响，若仍按原合同履行将对一方明显不公平，导致该方不能实现合同目的的，又该如何处理呢？

事实上，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条对此进行了规定，即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，对于不能适用不可抗力主张解除房屋租赁合同的其他房屋租赁合同主体，可以根据实际情况主张情势变更，从而提出包括但不限于减免租金、延长租期等要求。

二、疫情之下的酒店类房屋租赁合同纠纷的处理方式

根据前述对官方解答及相关基本法律规定的理解及分析，接下来笔者将对受疫情影响明显的酒店类房屋租赁合同进行有针对性地简要分析。

    1、酒店类房屋租赁合同的特点一般是租赁面积大、装修费用高、租期长、租金递增等。新冠肺炎疫情持续期间给酒店经营者带来的影响可谓是巨大的。一方面，酒店作为公共场所，可能会被政府要求暂停营业；另一方面，在国家对疫情防控的整体要求和指导下，公众积极配合，开始足不出户、自我隔离，酒店客流直线下降，导致酒店经营困难。

2、酒店经营者一方面面临着严重的经营困难，另一方面还需向房屋出租方支付巨额租金，动辄几十上百万每月，此时其往往会要求出租方减免租金，或者直接要求解除房屋租赁合同等。那么，该主张能否被支持，以及作为承租方的酒店经营者应当如何主张相应的权利，以维护自身权益呢？

3、笔者认为，作为酒店经营者，应根据自身实际情况，并本着公平、诚实信用的合同法基本原则，依法、合理地向出租方提出相应的主张。

情形一：针对疫情发生前已经开始对租赁房屋进行装修，但因疫情原因导致停工，致使酒店方不能在装修免租期内完成酒店装修并投入正式经营的情况。此种情况并不满足合同法第九十四条规定的因不可抗力导致不能实现合同目的的解除条件，因此酒店方尚不能直接要求解除租赁合同。那么，对于此种情况，酒店方又应如何向房屋出租方提出要求呢？此时，就可以适用我们前面提到的《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，以疫情导致装修暂停为由，提出延长装修免租期，及延长租期等合理要求。

情形二：针对疫情发生前正常经营的酒店，因疫情原因被政府强行要求暂停经营的情况。由于是暂停经营，此种情况亦不满足合同法第九十四条规定的因不可抗力导致不能实现合同目的的解除条件。但此种情况仍可援引前述情势变更事由，酒店方可主张减免暂停营业期间的房屋租金及延长租期、延长租金递增周期等。

情形三：针对疫情发生前正常经营的酒店，因疫情原因导致客流明显减少，营业收入大幅下降的情况。此种情况同样不满足合同法第九十四条规定的因不可抗力导致不能实现合同目的的解除条件。但能否援引情势变更事由，从而主张相应的减免租金、延长租期及延长租金递增周期呢？笔者认为，若酒店方主张适用情势变更事由，则应提供充分的证据证明因疫情导致客流大幅减少，酒店经营严重亏损等情况，否则不应贸然认定为构成情势变更事由，从而变更双方之间的房屋租赁合同。

前述，仅是站在作为承租人的酒店方的角度进行的简要分析。事实上作为出租方也可能受到新冠疫情的影响，出现不能如期向承租人交付约定的租赁房屋等情况，笔者认为，此时的出租方亦可适用合同法一百一十七条的规定主张免除或部分免除合同约定的违约或赔偿责任。

三、小结

疫情当前，房屋租赁合同的各方主体更应本着公平、诚实信用的合同法基本原则履行合同，若确因疫情原因导致无法履行合同、无法按照原合同履行合同，应及时向合同相对方提出相应的书面主张、提供证明，并积极主动地减轻可能给双方造成的损失，争取以友好协商的方式解决彼此之间的纠纷。在双方协商不成的情况下，亦应及时诉诸法律，以法律手段维护双方的合法权益。