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房屋租赁合同纠纷

发布者:于超律师|时间:2018年05月18日|分类:合同纠纷 |614人看过

律师观点分析

    本案中,原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案,将被告起诉至法院,要求被告返还房屋租金、保证金、承担违约金近五十万元。

    案情简介:原告与被告于2013年12月签订了《租赁合同》,合同约定:被告将位于XX商业广场的部分区域出租给原告使用,租赁期限为:2013年11月10日至2016年12月17日。合同签订后,原告向被告支付了第一年度的租金、保证金合计三十余万元。但截至2016年12月17日,被告广场仍未整体开业,因此原告起诉至法院,要求与被告解除合同,并返还房屋租金、保证金、承担违约金。被告辩称,1、本案超过诉讼时效,理由为:租赁合同约定2013年11月10日进场,且原告于2013年12月支付了相应的租金及保证金,因此在2017年起诉已经超过诉讼时效;2、被告已经向原告交付了租赁房屋,且原告也已实际开业经营,因此被告并无违约行为。

    根据被告的辩解,本律师作为原告的代理人发表了如下代理意见:

一、本案未过诉讼时效,被告认为本案已过诉讼时效的主张不成立。

1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定,“ 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”

2、案涉《租赁合同》第6-3条约定:“租赁场所应在商业广场整体开业日(暂定【2013】年【12】月【18】日,具体日期以甲方书面通知为准)对外整体营业。”本案租赁期限为:2013年12月18日至2016年12月17日。

3、根据原被告双方签订的《租赁合同》约定,租赁场所具体的整体开业日是以被告书面通知为准,即被告方只要在合同履行期间整体开业,那么就未违反双方之间的合同约定,也就未侵害原告的权利。只有被告在合同履行期满(即2016年12月17日),仍然不能整体开业(即提供符合约定用途的场地)时,才根本上侵害了原告的合法权益,从此时起,原告便可以以被告违约为由提起诉讼,请求其返还租金、保证金及承担相应的违约责任。因此,本案并未超过诉讼时效。

4、原告基于对双方租赁合同具体约定的理解与尊重,同时本着互相理解与支持的合作精神,即使被告在双方约定的合同履行期间因为自身原因一再拖延整体开业日期,原告依然积极与被告协商解决办法、且仍然相信被告最终能在合同履行期限内整体开业(即按照合同约定履行),但直至合同履行期限届满,被告仍然未整体开业,甚至没有任何开业的迹象。此时,原告才知道自己权利被侵害,因此及时向贵院提起了诉讼,明显未过诉讼时效。在原被告双方的此次纠纷中,被告本应根据诚实信用的基本原则退还租金及保证金,同时积极承担违约责任,但被告却罔顾本案基本事实,企图从其随意认为的诉讼时效起算点及其他根本不存在的案外因素来扰乱本案的认定,其行为是没有任何诚信可言的,同时也无任何事实及法律依据。

二、被告的行为已经构成根本违约,理应向原告返还已交房租费及保证金,同时承担相应的违约责任。

1、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”

2、原告租赁被告的房屋是:双流润驰国际广场商业步行街壹层的部分区域。租赁用途为:经营数码通讯产品及相关业务。租赁期限为:2013年12月18日至2016年12月17日。另外,《租赁合同》第6-1条约定:“免租装修期在开业日前一日结束”;6-2条约定:“免租装修期内,乙方无需支付租金……”;“第6-3条约定:“租赁场所应在商业广场整体开业日(暂定【2013】年【12】月【18】日,具体日期以甲方书面通知为准)对外整体营业。”

3、众所周知,商业广场只有开业了,才会有人流,从而才能达到租赁广场商铺的经营用途,否则一个未整开业的商业广场、没有其他商家、没有人流,是不可能满足商家经营用途的。这也是原、被告双方为什么要在租赁合同中约定整体开业条款的目的所在。

4、按照上述法律规定、合同约定及基本常识,被告本应在合同期限内使案涉广场统一整体开业,使原告租赁的该场地能达到正常经营的约定用途及合理的使用目的。但是,直至2016年12月17日,双方签订的租赁合同到期,被告出租的该商业广场仍未整体开业,使原告根本不能在租赁场所内经营,即被告交付的租赁场地根本不符合约定用途,达不到使用目的。

5、合同履行期间,原告也多次发函给被告,要求确定整体开业日、签订补充协议等。被告也曾两次回函,承认因其公司遇到困境而使案涉租赁商业广场无法整体开业的事实,并承诺于开业日前30天以书面形式通知原告、正式开业日当天起计算免租期,免租期届满的次日起正式计租。而事实上,合同履行期间被告也从未书面通知原告案涉广场的整体开业日(案涉广场至今仍未开业)庭审期间,被告也不能提供任何关于案涉广场开业的相关证据材料。因此,案涉广场在合同履行期间始终未整体开业是事实,那么按照合同约定,双方在合同履行期间还并未开始计租,至今,合同期限已经届满,原告已依法主张双方合同自履行期限届满之日正式解除,那么截至原告主张的解除合同之日案涉房屋仍未开始计租,被告理应依法返还原告已经缴纳的房租费用及保证金。

6、《租赁合同》18.10.2条约定:“因甲方原因导致乙方无法合法地使用租赁场所,在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法使用权的,乙方提出解除合同时,租赁期限不满2个租约年(包括计租日前解除的情况)的,甲方除承担本合同第18.10.1条责任外,还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金。而本案在原告后来根本无法联系到被告的情况下,依法提起诉讼,且现合同履行期限已经届满,原告依法提出解除双方的租赁合同,同时依法追究被告的违约责任,于理于法有据,应当得到支持。

本案经过法院三次开庭审理,最终采纳了本代理人的代理意见,支持了原告的所有诉讼请求。


    

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