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离婚后一方转移房产的解决办法

发布者:魏天贵律师|时间:2018年10月24日|分类:婚姻家庭 |600人看过

最近在做案子的过程中出现了一种比较典型的案例,涉及离婚后的房屋产权归属问题,据调查普遍存在于已经离婚后的前夫妻之间,本文以案例的形式逐步分析讲解!1、案例情况:张先生与王女士于2000年结婚,婚后育有一女儿,张先生在外经营一家公司,王女士在家相夫教子承担照顾家庭和孩子的责任,在2002年夫妻双方以张先生的名义购买了一套北京市海淀区的学区房并办理和按揭贷款,不动产登记的时候登记产权所有人为张先生。双方于2010年因夫妻感情破裂协议离婚,离婚协议中约定公司归张先生所有,仅有的一套房产归王女士所有,离婚时由于房产存在贷款双方约定等张先生还清房屋贷款后再办理过户,2014年王女士在得知张先生已经还清房屋贷款的情况下要求张先生配合过户,此时张先生一直找各种理由拒绝,王女士在多次与前夫沟通无果后起诉到法院要求张先生配合王女士讲房屋过户到自己名下,在法院审理过程中发现。涉案房屋已经被张先生和第三人签订了与房产价值相等额的借款合同和抵押合同并在涉案房屋的房管局办理了主债权抵押合同并办理了登记。同时在诉讼的过程中发现涉案房屋已经被抵押权人以已经公证的债权文书申请强制执行。涉案房屋已经被查封!!一审和二审法院在查明上述事实后均以涉案房屋已经被案外人设定抵押不具备过户条件为由驳回王女士的全部诉讼请求!至此,本应该属于王女士的房产被自己的前夫通过一系列看似合法的手段已经据为己有!!
2、法律分析:本案属于典型的合同效力与物权效力的效力优先原则在实际案例中的运用!法院判决的理由有如下几个方面。
(1)法院认为房产登记为张先生一人,抵押权属于物权,而离婚协议中约定的属于合同之债,债权效力不能影响物权效力。
(2)已经登记的物权(包括房屋产权证书和抵押登记)可以完全对抗第三人。也可以对抗其他债权。
(3)由于涉案房屋已经设定了抵押,不具备离婚协议中约定的过户条件,因此判决驳回王女士的所有诉讼请求。
3、出现这种情况的原因分析:
(1)离婚时涉案房产存在贷款没有还清,不具备立即过户的条件。
(2)这种案件中一般情况下有一方(王女士)社会经验较少,法律观念淡薄,过于相信对方的甜言蜜语。
(3)房屋产权一方在离婚后财务状况出现了恶化,资不抵债,只有通过抵押涉案房屋来解决资金困局。
(4)不排除房屋产权方与第三方恶意串通通过合法的途径办理借款合同、抵押登记、债权文书强制执行公证等一系列手段和措施达到侵占本应该属于对方财产的目的。
4、本案的解决办法:
(1)一旦出现对方反悔,拒绝过户的情况首先要咨询专业的离婚和财产分割律师,告诉律师案件的实际情况争取得到专业律师的帮助而不是自己盲目的去起诉。否则就会出现本案中一审二审全部败诉并增加了案件的难度,面临人才两空的局面。
(2)先去查明涉案房屋的情况(贷款偿还情况、抵押、买卖、异议登记情况)根据查询到的实际情况在指定具体的解决办法和策略。
(3)如果涉案房屋中存在他项权利。首先要提起诉讼针对涉案房屋中的他项权利予以消除,只有在消除了物权登记效力优先的他项权利后再进行物权归属诉讼!
(4)如果涉案房屋中不存在他项权利。建议先对涉案房屋进行意义登记或者保全,以免在诉讼的过程中出现他项权利二导致诉讼失败。
(5)在消除涉案房屋上的他项权利的诉讼胜诉后再提起物权归属诉讼。
具体的诉讼途径和法律依据欢迎咨询本律师     常年咨询电话13552855923

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