吴栋梁律师
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买家与房东签订二手房买卖合同后,房东又以75万元的价格将房子卖给别人,买家起诉要求赔偿房屋差价损失

作者:吴栋梁律师时间:2017年07月03日分类:律师随笔浏览:1135次举报

买家与房东签订二手房买卖合同后,房东又以75万元的价格将房子卖给别人,买家起诉要求赔偿房屋差价损失

基本案情:2016年5月4日,买家与卖家签订《房屋买卖(居间)合同》1份,约定卖家将自有的一套房屋以68万元出售给乙方。买家于2016年5月4日支付定金3万元,需要贷款按国家资金托管流程办理手续;合同第五条约定,任何一方解除合同或拒绝履行合同,均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。2016年10月14日,卖家起诉至法院要求解除合同,后被法院驳回。2016年12月20日,卖家将房屋以75万元另行出售给第三人并完成过户。在庭审中,买家申请对房屋的市场价格进行鉴定,房屋鉴定价格为115万元。

法院判决:卖家要求解除合同的诉请被法院判决驳回后,其仍将房屋另行出售给第三人,至买卖双方之间的房屋买卖合同无法继续履行,其行为构成违约,买家以合同目的不能实现为由要求解除《房屋买卖(居间)合同》于法有据,本院予以支持。

买卖双方在合同中约定了违约金,并约定实际损失超过违约金时应当据实赔偿,现买家主张卖家据实赔偿损失,符合合同约定和法律的规定,本院予以支付。房屋产权于2016年12月20日登记在案外人名下,买家要求卖家赔偿房屋差价损失47万元,本院予以准许。

律师感想:这是一起典型的一房二卖的案件。买家在购买二手房后因卖家产证一直未能办出,买家不能立即要求卖家过户,再加上去年房屋价格的大幅度上涨,所以就产生了交易风险,卖家先是要求解除合同,在解除合同未果的情况下,铤而走险,将房屋另行出售给第三方,并第一时间完成过户,这就导致买家无法实现自己的购房目标。因此,买家只能通过法院诉讼来维护自己的权益。因合同中约定的违约金过低,且定金只交付了3万元,通过主张违约金或双倍返还定金无法弥补自身的损失,因此买家在律师的建议下主张房屋的差价损失。在本案的处理过程中,因买家主张房屋差价损失,房屋的市场价值是多少是个非常重要的问题。卖家坚持房屋的市场价值为75万元,买家坚持房屋的市场价值为120万元,无耐,买卖双方无法对房屋的市场价值达不成一致意见,买家只有向法院申请对房屋市场价值的鉴定,法院接纳买家的申请,并委托鉴定机构对房屋市场价值的鉴定,鉴定价值为113万元,最张法院判决卖家赔偿买家房屋差价损失47万元。一审判决后,卖家不服,上诉到二审法院。最终在二审法院的调解下,买家拿到了满意的赔偿。

本案,卖家以75万元将房屋出售给第三人,想从中多赚取了7万元,而却要赔偿买家47万元的损失。卖家本想多卖点钱,反而赔偿了更多,因此卖家这么做得不偿失。法院也通过判决的方式为买家维护了正义,惩罚了卖家的失信行为。

吴栋梁律师南京师范大学文学学士,苏州大学法律硕士,中国共产党党员,中华全国律师协会会员,江苏律师协会会员,,从事专职律师... 查看详细 >>
  • 执业地区:江苏-苏州
  • 执业单位:北京德和衡(苏州)律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:1320520********13
  • 擅长领域:房产纠纷、婚姻家庭、劳动纠纷、刑事辩护、交通事故