商品房买卖中加重一方责任的补充协议无效

在购买一手商品房时，开发商与购房人所签订的主合同大多是各地政府部门拟定的示范文本。在主合同之外，开发商均会事先拟定补充协议，购房人往往是在没有认真了解协议内容的情况下签署了主合同及补充协议。主合同系政府职能部门拟定，尚能做到买卖双方权利义务一致，但补充协议系开发商拟定，对购房人而言往往充满陷阱。

近日，笔者接触到某楼盘的《商品房买卖合同（预售）》（政府示范文本）及补充协议（开发商拟定），发现补充协议中的相关约定过分加重了购房人的责任，减轻或者免除了开发商的责任。对此，笔者认为《补充协议》中该部分约定是无效的，或者根据主合同的约定，该部分内容不应适用。

一方面，笔者认为相关条款无效的原因在于：

首先，无论是《商品房买卖合同（预售）》还是该合同的附件《补充协议》，二者均系格式合同。

格式合同有以下几个特征：1、合同主要条款均系一方事先准备好的，在签署合同过程中不能更改、变更；2、合同文本在交易中重复使用；3、一方在订立合同过程中具有绝对的优势地位，使其可以将预定的格式条款强加于对方，从而排除双方进行协商的可能性。由此可见，《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》均系格式合同无疑。

其次、《补充协议》的相关条款过分加重了购房人的责任，应为无效条款。

《商品房买卖合同（预售）》对逾期付款的违约责任是这么约定的：第八条第 1 款第 2 项：买受人应当自解除合同通知送达之日起 15 内按照累计应付款的 1%向出卖人支付违约金。而《补充协议》第三条第二款约定：在买受人逾期 180 天未全额付款的，出卖人可以单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的 50%向出卖人支付违约金。也就是说，如果发生逾期付款 180 日的情况，按照主合同约定，违约金仅为一万余元（总房款为一百余万），而按照《补充协议》约定，在已经支付 50 万元首付款的情况下逾期，违约金为 250000 元。与主合同约定相比，这极大的加重了购房人的负担。

根据我国《合同法》第四十条 规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，前述《补充协议》第三条第二款的约定是无效的。

另一方面，即使《补充协议》中的相关条款不能被认定为无效，至少也是不应当适用的。

第一、补充协议的相关约定超出了主合同的授权，对本案不应当适用。

《商品房买卖合同（预售）》的签订说明第5条、 合同主文第 28 条均规定，双方签订的补充协议仅是对主合同中未约定或者约定不明的内容进行约定，并未授权双方对主合同中已经存在的条款进行变更。

《补充协议》第三条名为对主合同的补充，但事实上，该条约定与主合同第八条的约定重复，形成了事实上的变更。而对于该变更，原告在签订合同时并未对被告进行明确提醒，而是以“补充”的形式故意诱导被告签订协议。该行为不但违反了诚实信用原则，也超越了主合同对于签订补充协议的授权。因此，在计算被告的违约责任时应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。

第二、主合同明确约定了排除《补充协议》适用的情形。

主合同第 28 条还约定：补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本代理词第二条中已经论述了《补充协议》的相关条款严重的加重被告责任，不合理的减轻、免除原告己方责任，因此根据该 28 条的约定，即使《补充协议》第三条第 2 款不是无效条款，该条款因为违反主合同的限制性约定也不应当适用。

第三、从对格式条款进行解释的角度来看，《补充协议》第三条第 2 款也不应当适用。

《补充协议》第三条第 2 款与主合同第八条是矛盾的。原告在签订合同时并未对该处矛盾向被告进行详细解释。根据《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，如何适用合同条款实际上也是对合同内容的解释，在双方对适用条款不能达成一致的情况下，应当依法采纳对提供格式条款不利一方的解释，即采纳被告关于适用合同条款的意见。

综上，广大购房者在签订购房合同时一定要审慎阅读合同条款，合同签订后如果发生纠纷一定要咨询专业律师，尽量争取合同中对自己有利的解释。