律师观点分析

上诉人（原审原告）：陆某某

委托诉讼代理人：王**、张盼，江苏**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：董某

委托诉讼代理人：孙云中，江苏华脉律师事务所律师。

上诉人陆某某因与被上诉人董某租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初2845号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陆某某向一审法院提出诉讼请求：1.董某立即退还陆某某租金30000元；2.董某赔偿陆某某因无权出租行为给陆某某造成的损失20000元；3.本案诉讼费用由董某承担。

董某向一审法院提出反诉请求：1.陆某某承担租赁期间的费用35000元；2.解除双方之间的租赁合同，责令陆某某搬出占用的厂房、场地并支付占用厂房场地期间的租金至实际清场之日止；3.陆某某承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年3月1日，甲方：宿迁市宿豫区何塘电灌站（以下简称何塘电灌站）与乙方：宿豫区芳芳塑料制品加工厂（董某系该厂法人代表）签订厂房租赁协议一份，载明：“甲方提供标准厂房8间共600平米及办公室两间给乙方使用，乙方给予甲方租金4.5万元每年，租期为一年……”。

2015年9月10日，董某（甲方）与陆某某（乙方）签订厂房设备租赁合同一份，载明：“一、出租厂房及设备情况。甲方出租给乙方的厂房坐落在宿迁市宿豫区大兴镇卢集村何塘电灌站，乙方使用权包括：1.河底3台22千瓦和1台冷却水泵全套；2.240#电缆一根（260米）；3.配电总柜包括漏保4套、二次启动一套；4.两件住房和设施（床和办公桌）；5.房屋6间。二、厂房起付日期和租赁期限。1.厂房租赁自2015年9月10日起，至2016年9月10日止，租赁期1年。2.租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方享有优先权。三、租金支付方式：该厂房租赁年租金为陆万元（￥60000元）。四、其他费用。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、税务、环保、工商、申报、会计等费用由乙方承担……，七、租赁期间其他有关约定。……3.租赁期间，装修费用由乙方自负。4.乙方应及时支付房租设备附属设施及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权终止租赁协议。5.在宿豫区大兴镇卢集村何塘电灌站厂地正常租赁给甲方的同时，甲方必须同时继续租赁给乙方……”。合同还对其他事项作了约定。

合同签订当日，陆某某向董某支付了租金60000元。陆某某租赁厂房设备系从事废旧物品加工。2016年1月26日宿豫区政府颁发宿豫办发（2016）4号文件，对在我区辖区内从事废旧物资非法回收、分拣、清洗、破碎、造粒等生产企业（加工户）进行彻底取缔，督促废旧物资回收加工单位主动转移、处理库存、自行关停并拆除非法生产设备、拆除违章建筑、清理场地、对残余垃圾进行无害化处理。陆某某从事的废旧物品加工在本次综合整治范围内。

2016年5月30日，董某向何塘电灌站支付了6000元房租，系2016年4-5月份两个月的房租。董某支付了单位会计张成春工资2015年1-6月份18000元，7-12月份18000元，工资系3000元/月。2015年7月7日董某支付了排污费5000元。

一审法院认为：董某与何塘电灌站于2015年3月1日签订的厂房租赁协议，陆某某与董某于2015年9月10日签订的厂房设备租赁合同，均为双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为合法有效的合同。本案中，陆某某诉称董某系无权转租行为，从双方签订的厂房设备租赁合同中第七条第5项中约定：“在宿豫区大兴镇卢集村何塘电灌站厂地正常租赁给甲方（董某）的同时，甲方必须同时继续租赁给乙方（陆某某）”。该条款已经明确了陆某某对董某的转租行为事前知晓。宿豫区何塘电灌站作为出租人与承租人董某的租赁合同未约定董某对租赁物不得转租，且该合同于2016年3月1日到期后，何塘电灌站未提出异议且收取了董某2016年4-5月份的租金6000元。该事实反映出承租人董某又续租了宿豫区何塘电灌站的厂房，且原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。陆某某诉称何塘电灌站要求陆某某停产并将租赁物完好交付，因陆某某未提供证据证实自己的主张，故对于陆某某要求董某立即退还租金30000元及因无权转租行为给陆某某造成损失20000元的诉讼请求，不予支持。董某反诉陆某某承担租赁期间的费用35000元（该费用包括会计工资30000元，排污费5000元），因董某未提供证据证明会计张成春为陆某某提供过劳务，故对于会计费用30000元，不予支持。因排污费用5000元的交款时间为2015年7月7日，双方签订租赁合同的时间为2015年9月10日，且董某未提供证据证明该排污费系发生在租赁期间的费用，故对于排污费用5000元，不予支持。因当事人双方于2015年9月10日签订的厂房设备租赁合同系合法有效的合同，且未发生法定和约定的解除事由，故对于董某要求解除租赁合同及责令陆某某搬出厂房并支付占用厂房场地期间的租金的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回陆某某的诉讼请求；二、驳回董某的反诉请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由陆某某负担。反诉案件受理费676元，减半收取338元，由董某负担。

陆某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陆某某的一审诉讼请求。事实与理由：1.董某与何塘电灌站签订的书面合同明确载明2016年3月1日到期，由于何塘电灌站事实上已经催促陆某某搬离涉案厂房，几经与董某协商未果陆某某才诉诸法院。2016年3月1日之后，董某已经为无权转租。2.董某在一审诉讼中提供的何塘电灌站2016年5月30日收据，无论从客观事实还是时间节点上陆某某都无法事前知晓董某已经取得了续租权，更无法改变陆某某已经被迫搬离无法使用租赁物的事实。3.董某租赁涉案厂房年租金为45000元，已经缴纳的租金时间截至2016年3月1日，一审判决法院认定2016年5月30日补缴的6000元为2016年4-5月租金显然有失偏颇。即使该6000元系房租，也应是2016年3、4月份的房租。

被上诉人董某答辩称：董某在一审中提供的相关证据能够充分证明其对涉案厂房设备具有转租权，且何塘电灌站在陆某某租赁期间并没有要求其停产返还租赁物。一审没有判令陆某某支付董某代替其缴纳的排污费、会计费，存在疏漏，但总体来说一审法院是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

除双方当事人存在争议的2016年5月30日何塘电灌站6000元租金收据所对应的租金时间段之外，本院对一审法院查明的其他事实，依法予以确认。

二审诉讼中，双方当事人对陆某某搬离涉案厂房的时间存在争议，陆某某表示其于2016年6月1日前搬离，董某称陆某某于2016年8月12日左右搬离。

本案二审争议焦点为：陆某某是否有权要求董某返还租金30000元；本案中是否因董某的行为给陆某某造成相关财产损失，损失数额如何确定。

二审期间，陆某某提供的证据为：2016年8月20日落款为何塘电灌站的《证明》一份，主要内容为：本单位于（与）董某合同期为2016年3月1日终止，后考虑到搬迁需一定时间，给其两月搬迁时间，合同正式终止期为2016年4月30日。落款处加盖“宿迁市宿豫区何塘电灌站”印章。拟证明何塘电灌站与董某的租赁合同于2016年3月1日终止，董某并未续租租赁物。

董某质证称，该份《证明》没有出具人签名，即使有出具人签名也应该到庭接受质证，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院认证意见：鉴于陆某某提供的证据无出具人签名，且出具人亦未到庭作出说明，故本院对上诉证据的真实性暂不予确认。即使该证据系真实的，因该《证明》内容未涉及何塘电灌站是否实际阻止陆某某使用房屋的情况，且与何塘电灌站2016年5月30日仍收取董某租金的事实不吻合，故上述证据尚不足以证明陆某某系因何塘电灌站的原因而无法实际使用涉案厂房及设备。

董某二审期间未提供新的证据。

本院认为，虽然董某与何塘电灌站签订的书面租赁合同于2016年3月1日到期，但董某在一审诉讼中提供的收条显示何塘电灌站2016年5月30日仍在收取董某缴纳的房租，且收款事由为“暂收房租”。陆某某主张因董某与何塘电灌站的合同到期故而何塘电灌站要求其搬离涉案厂房，但未能提供充分证据证实何塘电灌站因与董某租赁合同到期而阻止其继续使用租赁物，导致其与董某来时间的租赁合同不能履行，故对其要求董某赔偿其建设投资损失的主张，本院不予支持。

陆某某主张因无法使用涉案租赁物故要求董某退还租金，实质是要求解除合同，而董某在一审诉讼中亦要求解除合同，故应当认定双方当事人就解除合同达成了一致意见，本案租赁合同应予解除。鉴于董某在要求解除合同的同时，还要求陆某某支付在其搬出涉案场地之前的租金。诉讼中，陆某某主张其于2016年6月1日前已经搬离涉案厂房，董某不予认可，陆某某应对其主张承担举证责任。因陆某某对其主张的搬离时间无充分证据加以证实，故对董某自认的陆某某搬离时间本院予以认定。鉴于双方当事人一致同意解除合同，而陆某某已于双方租赁合同到期一个月前搬离涉案厂房，故董某应当返还陆某某一个月的租金5000元。

综上，鉴于双方当事人在二审期间陈述了新的事实，故对一审判决依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项、第一百七十五条规定，判决如下：

一审案件受理费1050元，减半收取525元，由陆某某负担473元，董某负担52元。一审反诉案件受理费676元，减半收取338元，由董某负担。二审案件受理费550元，由陆某某负担495元，董某负担55元。

本判决为终审判决。