房产新政引发二套房购买纠纷

   因频频出台的房产新政，产生了许多纠纷。特别是商品房买卖合同纠纷，因无法履约而产生各种风险。所以，在购房时，一定要详细了解房产新政，对各种调控政策了解之后，再看是否符合购房条件和购房要求，以规避风险。
　　2月，国家再次上调人民币贷款基准利率及住房公积金贷款利率，苏州市的限购政策也应运而生。由此带来的商品房买卖合同履行风险重新显现。近日，已经签订购房合同，但因房产新政“国十条”二套房首付比例提高而无法办理贷款的刘女士在苏州虎丘法院的调解下选择退房并支付给卖方违约金15937元。虽然双方已经化干戈为玉帛，但房产调控形势下房屋买卖中的支付风险仍值得广大市民注意。
　　勉强购买：
　　当二套房遭遇房产新政
　　家住新区的刘女士一家本来有一套二居室的房子，考虑到改善父母居住环境，同时也为以后生养小孩做准备，刘女士一家决定换一套三居室，将原来的房子给父母居住。“房价上涨的厉害，大家都劝我们晚买不如早买。所以尽管2010年初我们家庭经济条件并不是太好，但还是决定咬咬牙尽早买套大点的房。”刘女士承认，自己是买房的跟风者。当时正值2010年3月份，有关国家房产市场调控的消息满天飞，因为自己买的是二套房，刘女士就更着急了，匆忙挑选了一套房子。2010年4月11日，刘女士在房产中介的陪同下到房主常先生家中签订了一份房屋买卖合同。双方约定刘女士以103万元人民币的价格购买该房屋，同时约定违约金10万元。合同签约后刘女士当即支付给常先生1万元定金。购买协议上，并没有具体约定付款流程，只是说明常先生拿到全部房款后办理过户手续。合同签订后第6天，也就是2010年4月17日，刘女士的首付还没来得及付，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要措施包括将第二套住房的贷款首付比例从20%调整到了50%，贷款利率不得低于基础利率的1.1倍。这也意味着不算利息成本的增加，刘女士仅首付就要多支付30余万元。对于工薪阶层的刘女士家庭来说，这一变故犹如晴空霹雳。
　　各执一词：
　　违约还是不可抗力
　　在同家人商量后，刘女士决定向卖方常先生提出要解除合同。刘女士认为，自己解除合同是由于国家房产新政二套房首付从20%到50%以及利率提高的规定。购房合同中第7条免责事项也明确“不可抗力”是合同的免责事项之一，而首付比例的提高是国家宏观调控政策，应属于不可抗力。刘女士同时提出，她愿意承担原告房子闲置期内的损失。常先生则指出，买房协议中没有提到任何买房是否需要贷款、如无法办理贷款后如何解决等问题，也就是说贷款是否成功并不影响合同的履行,并且贷款并不是支付房款的唯一方式。刘女士在新政发生之后，并没有做过任何继续履行合同的努力。于是常先生认定刘女士违约，按照合同的约定，刘女士应该继续履行合同或支付违约金10万元。双方各执一词，陷入僵局。无奈，常先生将刘女士告上法庭。
   法院认定：
　　房产新政并非不可抗力
　　法院受理该案后，对刘女士的实际支付能力、履行协议过程中的主观态度以及双方签订的购房合同展开了详细的调查。法院认为，房产新政并非无法预见，因为在此之前已经有许多国家宏观调控的信号，这点刘女士也承认，而且银行按揭利率变动是经常性的，并非一成不变。同时房产新政也并非不可克服，比如首付的提高，通过借款等形式依然可以实现。综合以上，法院认为房产新政并不构成不可抗力，刘女士应该承担相应的违约责任。但考虑到刘女士的违约并非完全出于故意，且卖方常先生并未因为合同的解除而实际遭受太大的损失，故常先生主张的10万元违约金过高。在法官的耐心调解下，双方达成调解协议，常先生同意解除合同，刘女士一次性支付常先生违约金15937元(含之前支付的定金10000元)，同时承担案件受理费。