广州房屋买方凑不够首付款应否被没收定金和中介费？广州房产律师案例说法

关键词：买房首付款，没收定金和中介费，广州房产律师

广州李大伟律师，执业领域：公司企业、金融、房地产、国际民商；企业家刑事辩护，全国优秀律师事务所广东法制盛邦律师事务所执业，中国政法大学硕士研究生,著名、专业的诉讼律师、商务律师、涉外律师

【案例简介】

9月30日，广州发布最-新的限贷政策，规定购买首套普通自住房的，首付款比例不低于30%；购买首套非普通自住房的，首付款比例不低于40%；购买第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买第二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。政策一出，刚签了房屋买卖合同的徐女士发了愁。

徐女士生了二胎之后，家里住房紧张，经过商量在同小区买一个两居室给父母住，因父母不具备在北京购房的资格，房子以徐女士的名义购买。9月15日合同约定房屋总价450万元，定金20万元，首付款180万元，贷款250万元。9月30日后贷款政策进行调整，徐女士购买二套普通自住房首付款比例不低于50%，政策一出，徐女士需要提高原合同约定的首付，同时贷款也不能按照原来约定贷到250万元。中介给徐女士估算，大概需要徐女士比原来多准备40万元左右现金，首付已经向亲戚朋友借了，再去哪筹措40万元呢。徐女士将情况告知卖方，希望解除合同，卖方也能尽快将房屋另行出售。卖方表示可以解除合同，徐女士支付的定金20万元不退。徐女士一时之间不知如何是好，卖方不退定金，已经缴纳的中介费6万元也不退，自己的损失太大了。

【律师解读】

广东法制盛邦律师事务所李律师表示，近期房价上涨的确有些夸张，政-府及时出台相关政策进行调整也是合理，但这种调整多多少少会对调整前签订合同的双方造成影响。那么因政策的调整，导致一方履行合同不能的，是否应当承担相应的违约责任呢？

房产律师李律师认为，政策的调整属于情势变更，不构成违约。根据《合同法司法解释（二）》之规定，合同成立以后客户情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。徐女士在签订买卖合同时，无法预见合同履行过程中政策进行调整，政策调整后，导致徐女士无法继续履行合同，合同目的无法实现，徐女士可以解除合同，且合同解除的原因是因政策变化导致的，双方都不构成违约，互不承担违约责任。合同解除后，卖家应退还徐女士已付购房款，包括定金。

合同解除后，中介费能否退还，房产律师李律师表示，依照中介公司居间合同的约定，买卖双方签订合同后中介的居间义务已经完成，双方应按照合同约定支付中介费，也就是说即使双方解除合同，中介费可不予退还，但中介代收的评估费、代办过户费等费用，因未实际产生，合同解除后应予以退还。

此外，李律师指出，如果是合同签订后，因房价上涨，卖方故意拖延履行合同，致使双方迟迟未办理贷款手续，之后新政出台，徐女士没有能力增加多出的首付款，贷款金额不够，致使房屋买卖合同不能履行下去的，卖方仍构成违约，应承担合同解除的相关违约责任。