二手房买卖过程中常见几种风险

    近几年，二手房市场迅速发展，受房价波动所带来巨额差价利益驱动，买卖一方违约或者拒绝继续履行合同，中介机构为赚取中介费用往往设置套路或打擦边球，甚至违规操作等导致的纠纷屡见不鲜，增加了社会纠纷矛盾，加重了司法资源的紧缺。通过本文希望能提升社会公众购买二手房的风险防范意识，使每个家庭买房、卖房都能踏实放心，促进房产交易秩序合规合法！

几种常见的毁约方式

    一、共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，虽属家庭共有房产，但大多仅登记在一人名下，签订合同时，共有人并未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效进而要求撤销的情况发生。

    二、案外人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。主要分为两种情况，一种是涉案房屋的承租人以侵害其优先购买权为由，要求确认合同无效或者撤销合同;一种是售房人与第三人恶意串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效或组织房屋的交易过户或执行等。

    三、签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是名义购房人，双方属于借名买房关系，且实际占有空置房屋，导致售房人根本无法交付房屋，进而出现争议，甚至解除合同；一房二卖甚至多卖；出售后进行抵押。

    四、售房人以各种理由违约，要求解除合同。有的售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效;所售房屋是无产权，政策规定不允许出售;还有的以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等。

          全面掌握了解二手房购房行情及知识

    1、钦定买卖合同前准确掌握房产信息

    在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是否是原件，所载产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

   2、合规合法签订购房合同

    签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要特别注意以下三个方面内容：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。房屋交易情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。

   3、保存购房合同、缴费凭证等证据

    房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。

    善意提示：

    建议买房人在购买房屋之初，要详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学区房的更要查实涉案房屋的学区是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。