商铺被“包围”四年终胜诉——孙曦律师代理排除妨害纠纷案办案手记

律师观点分析

一、案件难点：面对的是难缠的对手

接这个案子时，压力不小。对方是湖南**，有实力、有法务团队，还有开发商某作为战略合作伙伴。而我们面对的，是一位个人业主和一个已经被包围的商铺。证据层面，我方优势在于原告取得了不动产权证，所有权明确，这是铁证。但难点也很突出：被告摆出“绕开你商铺、多花了几十万”的姿态，试图营造一种“我们没有侵权，是你自己不配合”的舆论氛围。

作为律师，我很清楚，被告这种“大多数业主都签了，就你不同意”的说辞在法律上没有依据——物权是绝对的，不是多数决就能剥夺的。但如何让法官在情感和规则上都站在我方，需要精心组织证据和庭审策略。

二、庭审策略：核心诉求清晰，不贪多

在庭审中，我有意把攻防重点放在两个核心点上：

一是通行权被实质剥夺。被告说“你可以进”，但实际是进入需要买票、穿过经营区域、绕行内部通道，这根本不是“自主通行”。我在庭上重点强调，这不叫通行，这叫乞求许可。法官现场勘查后，事实非常清晰——商铺被彻底围在项目中间，这是促成判决支持我方排除妨害最有力的证据。

二是赔偿标准有参照。我主动将损失计算标准从原告自己的预期租金，调整为被告与其他小业主已签约的租金标准——3000元/月。这个金额是被告自己在市场上认可的对价，具有高度说服力，法院也完全采纳。

三、庭后感受：既高兴，也清醒

拿到判决时，内心是高兴的。三项诉请，排除妨害、赔偿损失、诉讼费由被告承担，核心诉求几乎全部支持。这说明法院对物权的保护是坚决的，被告“花钱绕道”的辩解没有动摇法官的裁判。

但我也清醒地认识到，判决只是第一步，执行才是真正的考验。被告会不会上诉？会不会拖延履行“恢复原状”？这些变数依然存在。作为律师，我必须在判决生效后密切关注对方动向，及时建议当事人申请强制执行，做好应对二审或执行异议的准备。

作为律师，我想对付某女士说：这个结果，是你的坚持换来的。 从2021年立案到今天，长时间的等待，你没有妥协、没有被对方的强势吓倒。法律最终给了你公正的答案。但官司赢了，不等于事情结束。接下来的执行阶段，我还会继续陪你走完，直到你能真正走进自己的商铺，自由进出。

一、案件基本信息

案由：排除妨害纠纷

立案时间：2021年4月1日

审理法院：长沙市岳麓区人民法院

适用程序：简易程序

二、当事人信息

三、涉案房产信息

四、核心事实摘要

1. 被告**公司与第三人某公司于2020年1月3日签订战略合作协议，在阳光100凤凰街X栋3楼建设经营“**水游城”项目（含“*世界”）。

2. 被告于2020年8月将“*世界”项目开业运营。

3. 原告因未能与被告就商铺租赁达成一致，诉至法院。

4. 现场勘验情况：原告商铺被“*世界”项目包围，进出需穿过被告购票通道及内部活动场地；商铺内装修垃圾及材料设备已清理完毕。

五、判决

六、诉讼费用承担