李梅玲律师
律师观点分析
关键词：乐山排除妨害纠纷、小区架空层权属、业主委员会维权、建筑物区分所有权、乐山物权纠纷律师、四川壮志律师事务所、架空层被私自占用腾退、乐山小区公共区域侵权
一、案件背景
乐山某小区规划设计为小区架空层，初始登记在开发商乐山市xx置业有限公司名下，规划用途为仓储。2013 年开发商与小区业委会签订《房屋更正登记协议》，完成税费缴纳与不动产变更登记，案涉架空层正式确权至小区全体业主名下，属于小区法定共有公共区域。 被告李某无任何合法产权、租赁手续，私自出资占用该架空层并装修长期使用，业委会多次上门沟通、书面催告要求腾退，被告均置之不理，持续侵占全体业主公共空间，严重损害小区全体业主物权权益。 为维护上千名业主共同利益，小区业主委员会委托四川壮志律师事务所李梅玲律师作为特别授权代理人，提起排除妨害民事诉讼，通过司法途径追回被侵占的架空层公共区域。
二、核心代理思路与办案过程
1. 完整梳理权属证据，夯实业主共有物权基础
接受委托后，李梅玲律师第一时间全面调取全套不动产档案，收集规划设计图纸、房屋更正登记协议、财政局登记费缴款凭证、不动产登记簿、房屋面积实测汇总表等全套书面证据，完整还原架空层从开发商变更至全体业主共有的完整流程，直接固定案涉架空层法定归全体业主共有的核心权属事实，从根源推翻被告私下占有行为的合理性。 同时调取 2017 年同类案件庭审笔录，锁定被告当庭自认 “支付 10 万元占用架空层、自行装修入住” 关键陈述，形成完整侵权事实证据链。
2. 精准确立业委会诉讼主体资格，扫清起诉程序障碍
办案中，李梅玲律师精准适用《民法典》建筑物区分所有权司法解释，明确业主委员会经全体业主授权，具备独立起诉资格，可单独代表全体业主提起排除妨害、返还原物诉讼，避免全体业主集体起诉的繁琐流程，大幅降低小区维权时间与人力成本。
3. 制定缺席庭审完整诉讼方案，预判被告拒不到庭风险
本案立案后法院依法向被告送达传票，被告明确拒绝配合、无正当理由拒不出庭应诉。李梅玲律师提前做好全套缺席审理预案，分类整理权属证据、侵权事实证据、催告沟通记录，庭审中完整举证、清晰陈述代理意见，清晰区分私下交易债权与不动产物权的法律边界：被告即便存在私下付款行为，仅能向交易相对方主张债权，不能对抗合法登记的业主共有物权，无权持续占用小区公共架空层。
4. 全程跟进庭审全流程，主张诉讼费由侵权方全额承担
庭审全程逻辑清晰、围绕物权保护核心法条展开辩论，完整引用《民法典》第 235 条无权占有返还原物规则，同时提出本案全部诉讼费用由侵权被告承担的诉讼主张，全方位维护小区业主经济与物权双重权益。
三、案件判决结果
乐山市市中区人民法院民事判决书全部采纳李梅玲律师代理意见，作出如下判决：
判令被告李某于判决生效二十日内，完整腾退乐山市市中区架空建筑物；
本案案件受理费 300 元，全部由侵权被告李某承担。 本案实现业委会维权全面胜诉，成功通过司法判决确认架空层归全体业主共有，强制侵占业主腾退公共区域，彻底解决小区多年公共区域被私自占用难题。
四、李梅玲律师办案核心优势
深耕乐山小区物权 / 建筑物区分所有权纠纷，精通架空层、公共楼道、公共用房权属认定长期办理乐山各小区业委会维权、公共区域侵占、排除妨害类案件，熟悉乐山本地不动产登记规则、小区规划档案调取流程，精准区分开发商、单个业主、全体业主的产权边界，擅长处理架空层、仓储用房更正登记确权类疑难物权纠纷。
擅长业委会集体维权案件，解决业主集体起诉难、举证难痛点熟练掌握业主委员会独立诉讼主体资格相关法律规定，无需组织全体业主集体诉讼，一站式梳理小区共有产权全套档案，高效完成权属举证，大幅简化小区集体维权流程，降低业主维权成本。
精通缺席审判、被告拒不配合类侵权案件办案策略针对侵权业主拒接通知、拒不到庭、拒不沟通的案件，提前搭建完整证据体系，依靠不动产登记、规划图纸、前案笔录等书面证据闭环支撑全部诉讼请求，即便被告全程缺席也可实现完整胜诉。
清晰区分物权与债权法律关系，精准击破被告 “花钱即拥有产权” 抗辩误区办案中直击同类案件常见争议焦点：私下交易、私下付款不能产生不动产物权效力，仅属于普通民间债权纠纷，无法对抗不动产登记公示效力，该代理观点多次被乐山各区县法院采信。
一站式民商事纠纷处理，兼顾庭审诉讼与调解协商执业 6 年深耕乐山民商事全领域，除物权房产纠纷外，同步擅长工伤劳动维权、各类合同纠纷、婚姻家事案件；庭审逻辑严谨、证据梳理细致，同时具备丰富调解经验，可根据案件情况选择诉讼或协商途径，最大化保障委托人合法权益。
地律所深耕乐山，熟悉乐山中院、市中区法院、各区县法院裁判尺度执业机构为四川壮志律师事务所，办公地点位于乐山市市中区，长期对接乐山本地不动产登记中心、住建部门、基层法院，熟悉本地物业、房产类案件裁判惯例，办案方案贴合乐山司法实践，胜诉率稳定。
五、案件维权启示与代理要点
案件启示
小区规划架空层、公共配套用房，完成不动产登记至全体业主名下后，任何业主、第三方均无权私自占用、改造、私下买断；私下买卖小区共有架空层不受法律保护。
小区公共区域被侵占，业主无需单独起诉，可授权业主委员会委托专业律师统一提起排除妨害诉讼，维权效率更高、成本更低。
遭遇公共区域被侵占，第一时间留存沟通记录、调取不动产登记档案、规划图纸，固定完整权属证据，为后续司法维权筑牢基础。
核心代理要点
优先调取不动产登记簿、更正登记协议、规划图纸，固定架空层全体业主共有核心权属；
收集侵权人占用、装修、私自交易的自认、录音、书面记录，完整锁定无权占有侵权事实；
明确区分债权与物权，驳斥 “私下付款即拥有产权” 的错误抗辩逻辑；
提前预判被告拒不到庭情形，完善缺席审理全套举证方案，保障庭审诉求全部被法院支持。
六、律师简介 & 咨询指引
李梅玲律师
专职律师｜四川壮志律师事务所｜执业 6 年｜乐山本地民商事专业乐山市律师行业妇联代表
核心擅长领域：乐山小区物权 / 排除妨害纠纷、业委会集体维权、工伤劳动争议、交通事故人身损害、各类合同纠纷、离婚财产分割婚姻家事
执业理念：专业、高效、诚信、尽责 执业简介：2020 年正式执业，深耕乐山本地民商事案件，累计帮助两百余名劳动者维权，多次代理合同纠纷上诉改判、业委会公共区域维权全胜案件；
擅长全流程证据梳理、精准法律适用，既能庭审刚性维权，也可灵活协商调解，兼顾委托人权益与维权成本，收获大量乐山本地业主、企业、个人客户一致好评。 乐山有小区架空层 / 公共区域被侵占、房产物权、劳动工伤、合同、婚姻家事法律难题。