案件描述

律师案例说法系列三

城镇居民在农村宅基地建房，“拆迁款归属城镇居民”的合同约定是否有效？

案情简要：刘某系某市近郊某村农民，因全家在市内打工，自己名下的一处宅基地处于闲置状态。2010年初，刘某同某市某区城镇居民张某在村委会公证下签了一份宅基地建房合同，并约定以下事项：刘某同意张某使用自己名下的宅基地进行建房；张某出资20万修建房屋，并对建成房屋享有所有权；将来因征地拆迁、规划拆迁、新农村建设等产生的一切拆迁补偿收益归张某所有。后张某在刘某宅基地上建成房屋并居住，但一直没有办理房屋产权登记。2011年底，因城市规划与土地征收拆迁，张某所建房屋及宅基地处于拆迁范围，按规定应得补偿款80万元。对补偿款的归属，刘某与张某产生争议。张某认为，先前签订的宅基地建房合同明确约定，将来拆迁款收益归张某所有。而刘某则主张先前签订的合同无效。张某诉至法院。

法院判决：1、判决刘某与张某签订的宅基地建房合同无效；2、补偿款归刘某所有，刘某补偿张某20万元建房款。

律师评析：法院判决依据《土地管理法》第63条和合同法第52条的规定，认定合同无效，但是合同无效是否影响拆迁款的归属约定条款，有不同的观点:一种是认为拆迁款归属约定条款没有违反法律、行政法规规定，应遵守合同自由原则，补偿款约定有效，合同属于部分无效，部分有效，补偿款归张某所有；一种是补偿款的约定与建房合同是密切关联的，补偿款条款并不独立存在，皮之不存，毛将焉附，因此，合同全部无效，补偿款应归于刘某。法院采用后一种观点。至于刘某补偿张某20万，系合同无效的法律结果。

附法条：《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。