房产动迁|（转载）当拆迁权益遭遇房屋易主 恶意串通交易无效！

当拆迁权益遭遇房屋易主 恶意串通交易无效！

房屋买卖过程中，双方另行约定未来拆迁利益分配，该约定对签约双方具备法律约束力。当买受人在明知负有拆迁利益给付义务的情况下，却通过转手房屋的方式试图逃避合同责任，这种行为是否能够如愿免除自身义务？日前，苏州市吴中区人民法院审结了一起房屋买卖合同纠纷案，对恶意串通转移拆迁利益的行为作出否定评价，依法保护守约方的合法权益。

转手房屋欲规避拆迁分成

2008年，王某将名下一套老房出售给赵某，由于房屋为小产权房无法办理过户，双方除签订《房屋买卖协议》外，另行签署《拆迁补偿分配协议》，专门就案涉房屋日后拆迁所得补偿金、安置费分配作出明确约定：拆迁收益不足30万元由王某补足，超出30万元部分，根据收益区间，由赵某按20%或30%比例向王某支付对应款项，违约方需要按照实际拆迁总收益的30%承担违约金。2023年，涉案房屋正式纳入政府拆迁范围，补偿总额高达61万余元，还可置换一套120余平方米的安置房。王某闻讯后联系赵某协商补偿分配，对方却置之不理。她前往拆迁办打听才发现，房屋竟已从赵某名下“悄悄”转到了吴某名下，而最终拆迁利益又落到了吴某的儿媳李某头上。

原来，赵某在2020年与李某签订房屋买卖协议，将案涉房屋以30万元价格转售，房款为现金交付，但无取款、资金流转等证据佐证大额现金实际支付，仅有一张收条。而拆迁档案中显示，直到2024年审产会办阶段，房屋实际居住人仍登记为赵某，李某直至拆迁即将收尾时才向拆迁部门披露所谓的购房事实。王某认为，三人恶意串通转移拆迁利益，遂诉至吴中法院，请求判令赵某按约支付拆迁补偿款9万余元及相应违约金，吴某、李某承担连带清偿责任。

赵某辩称，涉案房屋已经转让，自己并未取得拆迁利益，无需向王某付款；李某则提出，依据合同相对性，拆迁分配协议仅约束王某与赵某，自己作为后手买房人不应担责。

认定恶意串通，转售行为无效

吴中法院经审理认为，王某与赵某签订的房屋买卖及拆迁补偿分配协议系双方真实意思表示，合法有效。虽然协议未明文禁止赵某再次转让房屋，但获得拆迁收益后按比例向王某分配，是订立合同时双方共同预期。赵某在未告知、未保障王某权益的情形下擅自转卖房屋，致使拆迁分配协议的合同目的落空，违背诚实信用原则，构成根本违约。

另外，涉案房屋在彼时拆迁背景下利益价值可超百万元，而赵某却将房屋以30万元价格转让给李某显然不合常理，且该30万元购房款全部以现金支付却无任何资金凭证，不符合大额交易惯例，同时，交易时间与拆迁进程高度巧合，李某在拆迁前期从未露面，临近收尾才突然出现，双方又存在特殊亲属关系。据此，法院认定赵某、李某之间的房屋交易属于恶意串通，以合法买卖形式掩盖逃避合同义务的非法目的，该房屋转让行为无效，拆迁利益仍应归属于赵某。李某参与办理拆迁、择房结算，协助转移拆迁利益，构成共同侵权，应当承担连带责任。吴某并非案涉合同当事人，现有证据不足以判令其承担连带责任。法院最终判决赵某向王某支付拆迁补偿款9万余元及相应违约金，李某对上述债务承担连带清偿责任；驳回王某对吴某的诉讼请求。目前该案已生效。

法官说法：诚实信用是民事活动的?基本原则。涉案合同虽然未明确约定禁止转售，但当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，《拆迁补偿分配协议》是双方对房屋未来拆迁利益的合理预期和重要安排，是房屋买卖合同不可或缺的组成部分。买方在明知房屋即将拆迁、合同目的可能因转让而落空的情况下，仍与亲属串通转移财产，本质上是滥用合同自由、逃避合同义务的行为，有违公序良俗。

法官在此提醒，在房屋买卖尤其是涉及拆迁利益的交易中，买卖双方都应增强法律意识，审慎订立合同，合同条款要尽可能明确周全。签订包含未来收益分配的协议后，各方应当恪守诚信，不得通过虚构交易、转手处置标的物等方式逃避合同义务，否则将承担相应违约及侵权责任。?