本案例源自《新民晚报》
产权人为何没有获得房屋动迁利益
私有房屋被征收，房屋征收补偿利益一般应归属于私房产权人，但汪某作为私房产权人，在房屋征收共有案件纠纷中，通过法院判决，最终未获任何利益，这个案子有点不一般。
1998年5月，曹先生的父亲老曹和汪某签订了房屋买卖合同，合同约定汪某把位于上海的一套产权房（以下简称系争房屋）出售给老曹，房屋价款为人民币21万元。合同签好后当日，老曹交付定金2万元。房屋交付后，老曹向汪某支付了10万元，合同约定先交房后过户。房屋交付后还没等到产权过户，汪某以家庭急需钱款为由要求老曹付清款项，爽快的老曹便把剩余9万元尾款付清了。没有想到的是，付清房款后，汪某竟一直以种种理由拖延过户。1999年3月，老曹突发疾病去世。老曹的父母均先于老曹亡故。系争房屋由老曹的妻子王女士和儿子小曹二人居住。2008年，王女士又找到汪某，要求汪某配合产权过户，但汪某以房价上涨为由，要求再补贴给他50万元，否则不予配合过户。房屋产权过户的事就这样一拖20多年。
2023年6月，系争房屋被纳入征收范围。同年7月26日，汪某作为房屋产权人和征收单位签订了房屋征收补偿协议，该户选择了货币安置，拟获得房屋征收补偿款共计960万余元。王女士和小曹多次找到动迁组人员交涉，但被告知，动迁组只认房产登记的房屋产权人，如果有产权纠纷，建议去法院诉讼解决。王女士和小曹试图联系汪某，但汪某避而不见，这让王女士母子十分着急和无奈。
王女士和小曹找到我们咨询。我们给他们梳理分析本案，认为系争房屋征收补偿利益应全部归属于王女士和小曹二人所有。私有房屋的征收遵循产权平移原则，私房征收补偿针对的是房屋产权人，但本案的关键问题是，汪某仅仅是形式上的产权人，虽有产权人之名，但无产权人之实。系争房屋早在20多年前就已经出售，购买人已经支付了全部价款，房屋早已经交付，且购买人家庭实际占有使用系争房屋20多年，房屋产权本应该过户登记在购买人老曹名下，但由于出卖人汪某的拒不配合及老曹的亡故，产权一直处于原产权人状态，即便如此，汪某实际上已经丧失了对系争房屋占有、使用、收益和处分的权利。王女士和小曹作为老曹的法定继承人，本早可以通过向法院起诉要求汪某配合产权过户，诉请确认系争房屋的产权归属，但征收决定下达后，法院一般不再受理征收地块的产权纠纷案件，只能通过征收补偿利益纠纷另案解决。
后王女士和小曹委托我们代理起诉维权。母子二人作为原告把汪某告上了法院，要求系争房屋的征收补偿利益归属于原告所有。为防止被告把钱领走，我们在诉讼中申请了财产保全，将系争房屋的征收补偿款全部予以查封冻结。案件走向和判决结果符合我们之前的分析和预测。法院审理认为，老曹和汪某签订的房屋买卖合同合法有效，买房人支付了全部房价款，房屋早已实际交付，虽未办理产权过户，但被告实际上早已丧失了对系争房屋的物权，也无权享受系争房屋的征收补偿利益。原告作为购房人的法定继承人有权基于继承获得征收补偿利益。据此，法院最终判决系争房屋的征收补偿归两名原告所有。
上海方洛律师事务所
韩迎春律师