《新民晚报》2025.1.24同步案例
舅舅的产权房，她为何也拿到征收补偿
小刘居住的房屋被征收了，虽然房屋为舅舅名下的产权房，但通过一场诉讼，小刘依然拿到了房屋征收补偿款。
小刘作为知青子女，其户口于1992年10月从外地迁入上海某城区的一套公房（以下简称系争房屋）内，系争房屋承租人原为小刘的外婆，当时房屋内登记有小刘的外公、外婆和舅舅黄某三人的户口。1993年黄某在本市他处享受过福利分房，后其户口于1996年2月迁入系争房屋。上世纪九十年代末外公外婆去世后，小刘一人在系争房屋居住。2000年7月，黄某冒充小刘签名和上海某物业公司签订了《上海市公有住房出售合同》，把上述公租房购买为产权房，并将房屋产权登记在自己一人名下。购买公房时黄某书面承诺保证该房屋户籍在册人员的居住权。2002年初，小刘才偶然得知黄某的上述侵权行为，在交涉时黄某对小刘好话说尽，哄骗小刘说，产权虽登记在自己名下，但承认小刘对房屋的权利并承诺将来房屋出卖后和小刘均分房价款。对此，小刘出于亲情考虑就没有再计较。2012年8月，黄某突然翻脸，借口自己是房屋产权人要求小刘搬出上述房屋，小刘无奈提起诉讼，要求确认黄某和上海某物业公司签订的公房买卖合同无效，恢复房屋的公房状态。但是一审、二审法院均认定小刘明知道房屋性质发生变更数年内，始终没有对此提出异议，该行为视为小刘对公房买卖合同效力的认可，不予支持小刘的诉讼请求。小刘对此结果感到十分沮丧，她为自己不懂法、没有及时维权而付出了代价。
2023年6月，系争房屋被征收。同年7月28日，黄某作为房屋产权人和征收单位签订了征收补偿协议，拟获得征收补偿款共计638万余元。小刘找到黄某协商分割征收补偿款，遭到黄某断然拒绝，黄某认为自己是房屋产权人，所有征收补偿款均归属于自己一人所有。
小刘找到我们咨询。我们给其梳理分析，认为系争房屋虽然为黄某的产权房，但是本案的特殊性在于，黄某获得房屋产权时侵犯了小刘的公房购买权，小刘有权分得系争房屋的征收补偿利益。首先，小刘对系争房屋有居住权，依赖系争房屋解决居住问题。系争房屋原为公租房，小刘的户口系政策性迁入，且户籍迁入后一直居住在系争房屋，小刘本市他处无房且没有享受过公房福利，需要依赖系争房屋的安置解决居住问题。其次，黄某侵犯了小刘对公房的购买权，小刘的居住权不因产权人登记为黄某而丧失。黄某曾冒充小刘签名把系争房屋购买成产权房，该行为侵犯了小刘的权益。若非黄某的侵权行为，系争房屋仍然为公房，黄某不可能变为产权人，在黄某已经享受过福利分房的情况下，黄某无权享受公房的征收补偿利益。虽然小刘因为不懂法，没有及时诉讼维权，导致丧失了获得产权的机会，但是小刘对系争房屋的居住权并不因为黄某购买产权而丧失，在系争房屋被征收后，小刘对系争房屋的居住利益当然要转化成征收补偿利益。
后小刘委托我们代理诉讼维权。我们代理小刘向法院提起诉讼，案件的走向和判决结果符合我们之前的分析和预测，法院认定黄某在购买公房时有保证在册户籍人员居住权的书面承诺，综合系争房屋来源，房屋居住和产权购买的历史情况，判决小刘获得房屋征收补偿300万元，案件以原告小刘的胜诉而告终。
上海方洛律师事务所
韩迎春律师