本案例发表在《新民晚报》2024.11.08第16版
购买的宅基地房屋动迁利益属于谁
20多年前，张先生在上海农村购买了王某的一处宅基地房，现在房屋被征收了，张先生和王某因征收补偿利益的归属发生争议。通过诉讼，法院最终判决该房屋的征收补偿利益全部属于张先生所有。说起来，这个案子还真有点特殊。
王某在上海农村拥有一处房屋（以下简称系争房屋），为农村宅基地自建房，是王某于1997年建造，房屋结构为两上两下二层楼房，王某拥有该房屋的宅基地使用权证，王某夫妇为建房时登记的立基人口。2001年4月，张先生经朋友介绍认识了王某，经双方协商，张先生12万元购买了系争房屋。双方签订了房屋买卖协议，协议第2条明确约定，王某将系争房屋所有权及土地使用权一并转让给张先生。协议第3条明确约定“如遇政府拆迁，动迁利益全部归属于受让方，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋”等内容，协议签订后张先生向王妻账户汇款12万元，王某夫妇及时向张先生交付了房屋。之后，张先生一家入住系争房屋，直到系争房屋被征收。由于张先生夫妇户口均不在房屋所在的乡镇，系争房屋一直未办理登记过户手续。
2022年3月，系争房屋被纳入征收范围。同年5月21日，王某作为系争房屋登记的宅基地使用权人，和征收部门签订了房屋征收补偿协议，拟获得一套动迁安置房和382万元征收补偿款。张先生和王某协商，王某坚持要获得系争房屋征收补偿利益的一半，拒绝让步。
张先生找到我们咨询。我们给他梳理分析认为，基于本案的特殊性，系争房屋的征收补偿利益应当全部归属于张先生所有。2004年，上海高级人民法院曾出台过关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷的原则意见。意见指出，按照现行法律政策规定，农房一般只能在本村集体经济组织成员之间买卖，对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果系争房屋已经拆迁或已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。因此，若按照这一规定，动迁利益中扣除当初买房款，张先生还可以分得70%份额。但是本案之所以特殊，是因为双方在协议中对房屋动迁利益的归属有明确约定。转让协议中约定了如遇政府动迁，出让方须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已预见到涉案房屋被征收、征用的可能，是双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。不论房屋买卖合同的效力如何，协议中双方对房屋拆迁利益作出的约定，属于自由处分，依然是有效的。尊重协议约定，体现的是对契约精神的守护。
张先生委托我们代理起诉维权，把王某告上了法院，要求依据购房协议约定，将系争房屋征收补偿利益判决归属于原告所有。案件走向和判决结果符合我们之前的分析和预测。法庭采纳了我方的代理意见，最终判决系争房屋的征收补偿利益归属于原告所有。
上海方洛律师事务所
韩迎春律师