本案例发表在《新民晚报》2024.10.25第16版
公房承租人为何没有获得动迁利益？
周某父母留下的房屋被征收了，周某作为房屋承租人签订了房屋征收补偿协议，但一场诉讼，却让周某一无所获。这个结果似乎让人感到有些“意外”。
周先生和周某为同胞兄弟，周家母亲所在单位早年分配了一套承租公房（以下简称系争房屋），原承租人为周母，周先生兄弟俩均在系争房屋出生长大。上世纪七十年代，周先生去了黑龙江，后在当地和邵女士结婚并生子小周。1989年，小周以知青子女回城身份将户口迁入系争房屋。2002年8月，周先生和邵女士退休，户口也从黑龙江迁入系争房屋并入住。2014年和2018年，周先生的父母相继去世，之后系争房屋一直由周先生一家三口居住，直至房屋被征收。周某于1979年和汪女士结婚，婚后生有一子小汪。1989年，汪女士的单位为其家庭分配了一套福利公房，一家三口均为公房受配人。2002年3月，周某一家三口户口从他处迁入系争房屋，之后并未在系争房屋实际居住。
2022年3月，系争房屋被纳入征收范围。同年4月8日，房屋所在区的人民政府发布该地块的征收公告，之后周某多次找到周先生夫妇，反复强调若系争房屋中没有承租人，则征收补偿过程中的很多事项不便办理，要求周先生一家同意变更房屋承租人为他。周先生开始有所顾虑，但在周某反复央求下，最终签字同意将系争房屋承租人变更为周某。同年5月9日，周某作为承租人和征收单位签订了房屋征收补偿协议，拟获得房屋征收补偿款760万余元。周某认为自己胜券在握，声称自己是房屋承租人，所有的动迁房和动迁款都是自己一家的，自己出于“亲情”，只愿意把征收补偿中的260万元给周先生一家。直到此时，周先生才恍然大悟，自己受骗了。
周先生找到我们咨询。我们梳理分析案情，认为在征收开始后周先生一家才签字同意周某为承租人，周先生一家的征收补偿利益并不会受到影响，系争房屋的征收补偿利益仍应归属于周先生一家三口所有。首先，周先生一家户口迁入系争房屋系政策性迁入，且在系争房屋长期居住，符合房屋同住人条件，有权分得房屋征收补偿利益。其次，周某一家三口无权参与系争房屋征收补偿利益的分配。周某一家三口在本市他处享受过福利分房，且户口末次迁入系争房屋后并未有实际居住，不能被认定为房屋同住人。再次，征收开始后，周先生一家虽然书面同意周某做了房屋承租人，但这种变更的新承租人和征收之前依据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》而变更的新承租人在法律地位上完全不同。周某的承租人是在征收补偿过程中临时完成的，其身份只是相当于签约代表。在房屋征收补偿利益的分割过程中，周某并不享受房屋承租人特有的权利。周某是否有权分得征收补偿利益，仍然要按照同住人条件进行认定。
后周先生一家委托我们代理起诉维权。案件的判决结果符合我们之前的分析和预测，法院审理认为，征收过程中变更的新承租人在地位上仅相当于签约代表，被告周某一家三口因享受过福利分房被排除同住人身份，最终法院判决系争房屋征收补偿利益均归属于原告周先生一家三口所有，这是一个让周某深感“意外”的判决结果。
上海方洛律师事务所
韩迎春律师