本案例发表在《江苏法院网》
“一房二卖”，中介未尽审查义务需担责！
作者：南京市溧水区人民法院尹庆华
“一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。现实生活中，综合考虑房源、位置、价格、权属情况等一系列因素和交易风险，房屋买卖双方均倾向于通过中介进行交易，希望通过中介公司的居间服务保证交易顺利完成。然而，“一房二卖”“一房多卖”的情况时有发生，在这过程中，中介方若对房源未尽审查义务，是否需要承担责任？购房者能否向中介主张赔偿？
案情简介：
2017年10月14日案外人施某（已被追究刑事责任）将案涉房屋以45万元的价格出售给赵某后，欲再次进行出售，并委托某中介公司帮助出售该房屋。此时，朱某为购买房屋也委托了中介公司寻找房源，2018年1月11日，在两中介公司的居间下，双方达成了协议，约定房屋价款60万元，合同签订当日付50万元，剩余10万元待房屋过户时再付清。施某收到房款后，将房屋钥匙及伪造的虚假安置协议房票等交付给了朱某。
2018年2月12日，施某取得赵某的35万元房款后更换了房屋门锁并将钥匙交付给了赵某。同年3月10日，朱某因钥匙打不开房门，遂报警而案发。原告朱某支付购房款43万元和中介费用74000元。扣除已退还费用，购房款尚有235000元未退还，中介费用尚有22200元未退还。
法官说法：
依据《中华人民共和国民法典》第964条的规定，中介公司未能促成合同成立的，不得请求支付报酬。本案中，施某并以非法占有为目的进行一房数卖，骗取朱某的购房款，其行为已构成犯罪，导致朱某无法取得所购买的房屋。故朱某已支付的中介费用，两中介公司应予以退还。
依据《中华人民共和国民法典》第929条规定，有偿的委托合同因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。中介合同属于有偿的委托合同，中介人除负有如实报告的义务外，还应对房屋权属资料真实性负有谨慎审查义务，否则造成损失的，依照民法典的规定委托人可以要求赔偿。本案中，因案涉安置房的特殊性，交易存在潜在的风险隐患，房产中介公司作为专业的职业经纪人，具有高于普通人的辨别能力，正是基于对其专业能力的信赖，朱某才会选择由中介公司提供服务。故中介公司更应尽到谨慎审查的注意义务，加大对案涉房屋权属证明材料真实性的审查力度，以降低朱某的购房风险。但两中介公司未能识别出安置协议和房票的虚假问题，导致朱某的部分购房款无法追回，故两中介公司在居间服务过程中，存在较大的过错，应对朱某在不能追回范围内造成的损失承担相应的补充赔偿责任。最终法院判决由中介公司退还全部中介费用，并赔偿未追回的购房损失70500元。
法官提醒：
随着城镇化进程的推进，大量的拆迁安置房涌入房地产市场，拆迁户为了加快手中闲置安置房变现的速度，在安置房尚不具备上市交易的条例下即开始委托中介进行交易，在这种模式的交易过程中存在着极大的安全隐患，建议购房消费者谨慎购买安置房。如果拆迁户尚未取得安置房的权属证书，或者安置房尚未交付，此时如果拆迁户恶意违约或者实施一房数卖的诈骗行为，最终的后果就是导致购房人房财两空，面临着房屋得不到、已付的购房款无法追回的风险。
房产中介公司在居间安置房买卖过程中，要加强行业自律，进行诚信服务。本着权利义务相一致的精神，中介公司在收取中介费用的同时，应履行谨慎审查的义务，尤其是要对房屋的客观状况及权属证明材料进行审查，以降低购房者的购房风险。否则不但应退还已收取的中介费用，还应承担相应的补充赔偿责任。
法条链接：
第九百六十四条 【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第九百二十九条 【受托人的赔偿责任】有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。
上海方洛律师事务所
韩迎春律师