本案例发表在《新民晚报》2023.8.18第14版
11万卖的房子525万被征收，他开始耍赖了
邵先生住的公房被征收了。因协商分配征收补偿利益不成，邵先生把房屋承租人杨某告上法院并最终胜诉，杨某未分得房屋动迁利益。
邵先生和杨某为姑表兄弟关系。杨父在沪有一套老公房，1994年拆迁，杨某作为户籍在册人员享受了拆迁安置，获得了一套动迁安置房（以下简称系争房屋），系争房屋性质为公房，承租人为杨某。1999年10月，邵先生因儿子结婚住房困难，同杨某协商后购买了系争房屋，邵先生和杨某签订了购房协议书，协议主要内容有：杨某将所拥有的系争房屋出售给邵先生；邵先生一次性支付给杨某人民币11万元整；杨某配合邵先生将系争房屋承租人变更至邵先生名下；杨某夫妇的户口在一个月内迁出。协议签署后的第二天，邵先生将11万元通过银行转账给杨某，杨某给邵先生写了收据。同年11月初，杨某将房屋交付邵先生夫妇使用。之后，杨某怠于配合邵先生变更承租人，杨某夫妇的户口一直留在系争房屋。系争房屋自1999年11月开始一直为邵先生夫妇居住使用，直到被征收。
2022年4月，系争房屋被纳入征收范围。同年5月，杨某作为系争房屋承租人和征收单位签订房屋征收补偿协议，拟获得征收补偿款共计525万余元。征收前，系争房屋有杨某夫妇的户口。邵先生找杨某协商给付补偿款事宜遭拒。杨某闭口不谈购房协议，坚称自己为系争房屋承租人，其妻户口登记在系争房屋，应为系争房屋同住人。购房协议没有其妻签字，为无效协议，自己会按银行贷款利息归还邵先生的购房款。多次协商后，杨某最多只愿给邵先生50万元人民币予以补偿。
邵先生找到我们咨询，我们给他梳理分析本案，认为购房协议合法有效，系争房屋的全部征收补偿利益应归属于邵先生所有。邵先生和杨某签订的购房协议书是双方真实意思表示，该购房协议不违反法律法规的规定。邵先生支付了房屋对价，且系争房屋早已交付给邵先生占有使用，杨妻对于房屋的交付及邵先生夫妇长期居住事实是明知的，推定杨妻对房屋买卖行为是明知的。况且关于合同是否无效的问题，二十多年来杨妻从未主张过权利。退一步讲，即便当年杨妻不知情，但杨某作为房屋承租人享有家事代理权。虽然系争房屋承租人未变更至邵先生名下，但因购房事实早已发生，房屋实际使用权早已转移给了邵先生。根据上海高院关于公房动迁时房屋动迁利益分割的处理操作口径，市场上购买的公房对应的房屋动迁补偿利益属于出资人所有。因此，系争房屋的征收补偿利益应当属于邵先生所有，杨某虽为承租人，其妻虽为户籍在册人员，但鉴于房屋实际使用权早已通过买卖转移的事实，二人均无权分得系争房屋征收补偿利益。
后邵先生委托我们代理起诉维权。邵先生把杨某夫妇告上法院，要求征收补偿利益归原告所有。案件走向和判决结果符合我们之前的分析预测，最终法院认定房屋买卖协议合法有效，二被告无权参与征收补偿利益的分配，系争房屋征收补偿利益归属于原告邵先生所有。
上海方洛律师事务所（23101201010282341）
韩迎春律师（执业证号 ）
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