韩丽丽律师
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房屋买卖合同纠纷

发布者:韩丽丽 时间:2019年11月15日 73人看过

律师观点分析

原告张某向本院提出诉讼请求:1.判令第三人佳伟公司协助被告施某办理将上海市浦东新区系争房屋的房地产权利登记至被告施某名下的手续;2.判令被告施某继续履行于2012年10月20日签订的《动迁房预售预购合同》,将系争房屋过户登记至原告张某名下。事实和理由:2012年10月20日,原、被告签订一份《动迁房预售预购合同》,约定原告从被告处购买系争房屋。双方约定购房价格为62万元,并约定于房屋交易限制期满后共同前往交易中心办理过户手续。合同签订后,原告按照约定履行合同义务,支付相应款项,现已经支付45万元。被告签约后即将系争房屋交付给原告居住,原告一直居住至今。2018年12月,系争房屋交易期间届满,原告多次催促被告要求办理过户手续但均遭拒绝。原告无奈之下起诉至贵院,请求依法支付原告的诉讼请求。

被告施某辩称,《动迁房预售预购合同》上的签名是其笔迹。

第三人某梦、第三人朱某述称,系争房屋的交易,除了被告施某外,其他人一律不知道。在2013年8月5日出售其他房子时才获知系争房屋被被告施某出售。

第三人刘某述称,其只知道出租给两个老师,不知道出售的事实,接到本案诉状才知道。之前,其与第三人朱某居住在一起,听说系争房屋出租了。由于不和被告施某碰面,后来不了解出售的事实。2013年、2014年,其要求在另一套房屋产权证加上其名字,第三人某梦他们一直拖延,最后,第三人朱某告诉其母亲另一套房屋已经出售。其一气之下,就回娘家居住,没想去过问系争房屋,更不会想到两套房子一起卖掉。

第三人佳伟公司未作陈述。

本院经审理认定事实如下:

第三人朱某与被告施某原为夫妻关系(2001年7月19日登记离婚),生育一子第三人某梦。第三人某梦与第三人刘某系夫妻关系。

2008年7月14日,第三人某梦与案外人上海浦东工程建设管理有限公司、上海某房屋动迁有限公司签订一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。该协议明确被安置人为被告施某、第三人朱某、第三人某梦、第三人刘某四人。系争房屋来源于该动迁安置所得。

2008年7月21日,第三人某梦向上海某房屋动迁有限公司提交一份申请书,主要内容为:经家庭内部协商,产权人(租赁)同意直接将系争房屋安置到业主第三人某梦、第三人朱某,家庭成员第三人某梦、第三人朱某名下。

2012年10月19日,被告施某出具一份收据确认收到原告张某向其支付的定金5,000元。

2012年10月20日,原告张某(乙方、买受人)与被告施某(甲方、出售方)签订一份《动迁房预售预购合同》。在该合同中,第一条约定,甲方出售乙方系争房屋,房屋总价为62万元。第二条约定,乙方签订《动迁房预售预购合同》、2012年10月20日前向甲方支付45万元作为首付款(含定金),于甲方取得产权证交给乙方当日,乙方支付第二笔购房款11万元,留尾款6万元,待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订《动迁房预售预购合同》后甲方将房屋腾空交付给乙方,在交易限制期满后,甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续,完成房屋过户手续的当日,乙方将尾款6万元交付给甲方。甲方签署相应的收据给乙方。交易所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担:营业税(若有)由买方承担;个人所得税(若有)所有税费全由买方承担。随时本房所产生的所有费用均由买方承担,卖方不承担任何费用。第十三条第二款约定,在该房屋交易限制期满后一个月内甲方将该房屋过户给乙方,且每逾期一日,甲方按照当时可以过户时该房屋市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方。

2012年10月20日,原告张某通过银行账户向被告施某转账44.50万元。被告施某于当日出具收据予以确认。

2012年10月20日,被告施某将系争房屋交付原告张某。

2013年8月,第三人某梦、第三人朱某曾到原告张某家询问系争房屋出售情况,且第三人某梦将自己手机号码留给了原告张某老婆。

2016年1月11日,系争房屋产权人(大产证)登记为第三人佳伟公司。

另查,系争房屋的配套商品房供应单显示,系争房屋的购房人确定为被告朱某。第三人刘某对此表示认可。

再查,第三人某梦陈述,在动迁前,其夫妻与第三人朱某居住在一起,在动迁后,其夫妻居住在上海市浦东新区,直至在2014分居前。目前,第三人刘某与第三人某梦目前还保持婚姻关系,

为了确保合同的履行,原告张某自愿将剩余房价款17万元缴纳到人民法院代管款账户。

以上事实,由原告提供的《动迁房预售预购合同》、收据、转账记录、房屋交接书、不动产登记簿、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、结婚证、离婚证、申请书、第三人某梦提供的配套商品房供应单以及原、被告、第三人陈述等在案佐证。

本院认为,本案的争议焦点在于原告张某与被告施某签订的《动迁房预售预购合同》能否履行?即第三人某梦、第三人朱某、第三人刘某对于被告施某出售系争房屋的事实是否知情并推定其同意?第一,对于第三人某梦、第三人朱某来说,因其自称早在2013年8月获知系争房屋出售事实且长时间持续处于“不作否认表示”状态,应视为同意被告施某出售系争房屋的行为。第二,对于第三人刘某来说,因第三人某梦、第三人朱某于2013年8月获知系争房屋出售事实且其与第三人某梦居住一起,故可以推定其于2013年8月获知被告施某出售系争房屋事实,同时,第三人刘某也自认其在2014年左右获知此事,进而其亦长时间持续处于“不作否认表示”状态,应视为同意被告施某出售系争房屋。其二,从配套商品房供应单显示系争房屋购房人确定为第三人朱某来看,第三人刘某均认可系争房屋的产权归第三人朱某所有,故,第三人朱某有权处分系争房屋。综上,对于原告张某与被告施某签订的《动迁房预售预购合同》的行为,第三人某梦、第三人朱某、第三人刘某知情并推定其同意,原告张某与被告施某签订的《动迁房预售预购合同》应当继续履行。

合同签订后,原告张某按约向被告施某支付了定金及房款45万元,被告施某交付了系争房屋。系争房屋的大产证和动迁安置协议同时满三年的时间为2019年1月11日,即自2019年1月11日起可以办理过户手续。但是,被告施某却未按约定的期间内将系争房屋过户给原告张某,所以,被告施某是违约方。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告张某要求第三人佳伟公司、被告施某协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求,本院予以支持。原告张某已向法院代管款账户缴纳购房款尾款17万元,本院予以确认。第三人佳伟公司经本院依法传唤未到庭,视为放弃自身相关权利,本院依法缺席审判。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定,判决如下:

一、第三人上海佳伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告施某办理将上海市浦东新区的房地产权利登记至第三人朱某名下的手续;

二、被告施某、第三人朱某于第三人上海佳伟房地产开发有限公司完成上述义务之后十日内协助原告张某办理将上海市浦东新区的房地产权利过户至原告张某名下的手续;

三、原告张某于被告施某、第三人朱某完成上述第二项义务后当日向被告施某支付购房款尾款17万元。


韩丽丽律师,2012年通过全国统一司法考试并开始进入律师行业工作,工作至今,处理了几百起民商事案件,主要从事民商事诉讼类... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海海宽律师事务所
  • 执业证号:13101201411414835
  • 擅长领域:房产纠纷、合同纠纷、婚姻家庭、人身损害、债权债务