【案情介绍】

2013年9月4日，A与甲公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定A购买的商品房为某小区自编A幢13层某号房，建筑面积为58.92平方米，总金额为1551984元，交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮的证明文件。

房屋交付：甲公司应于2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，因不可抗力等原因，需要延期交付的，甲公司应及时书面告知A......，甲公司未能按照合同规定的期限交房的，则承担违约责任。合同约定双方进行房屋验收交接时，甲公司应当向A提供有关商品房的下列资料：

1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》

2)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》

3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证

4）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料

5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件

6）《房地产（住宅）质量保证书》

7）《房地产（住宅）使用说明书》

8）《临时管理规约》或《管理规约》

上述文件不全的，视为不符合交付标准，A有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲公司承担。

合同签订后，A依约定付清购房款155万余元，2014年4月26日，甲公司书面通知A收楼，A复函甲公司称至2014年4月30日涉案房屋仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工备案表》），故未具备交楼的法定条件，要求符合条件再通知收楼。

涉案房屋已于2014年4月30日前办妥《X市商品房买卖合同》约定的交房手续和资料。

【争议焦点】

约定的交付条件低于法定的交付条件时，预售商品房的交楼标准如何确定？

【法院观点】

一审法院经审理后认为 双方签订的《X市商品房买卖合同》（预售）合法有效，双方的争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付房屋的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，应当依照法律规定。

而根据《城市房地产开发经营管理条例》第4条、6条、8条之规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。

虽然双方约定的交付条件低于法定的交付条件，但是甲公司在交楼时除应符合合同约定的交付条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。故此一审法院判决甲公司向A支付自2014年5月1日起至取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知A收楼之日止的延期交房违约金（以1551984元为基数，按照每日总房价款0.05%的标准计算。至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起5日内支付，之后产生的违约金按月于月底前支付，违约金总额以1551984元为限）。

甲公司不服一审判决，提起上诉，二审法院审理后，判决驳回上诉，维持原判。

【法律评析】

本案的争议焦点是当《商品房买卖合同》中约定的交付条件低于法律规定的交付条件时，交付标准应如何认定？

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主观部门备案，相关建设行政主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如果发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。

虽然在A与甲公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中未将甲公司取得《竣工验收备案表》作为交付条件，但是甲公司的交付标准，除应符合合同约定的交付条件外，也要符合法律规定的交付条件。

故此，法院支持了本案中A的诉请，认定甲公司的交付因未取得《竣工验收备案表》而不符合交付条件，A有权拒绝接收。