【案情介绍】

2011年9月15日，甲房地产顾问公司与乙房地产开发公司订立了两份协议，约定由甲房地产顾问公司为乙房地产开发公司开发的A、B两个楼盘提供平面设计和环境设计，宣传由乙房地产开发公司自行找第三方联系，服务期限为4个月，费用共计40万。协议签订后，，乙房地产开发公司给付了第一个月的费用10万元，并使用甲房地产顾问公司提供的设计于9月份、10月份的报纸上投放了销售广告。

2012年3月19日，甲房地产顾问公司与乙房地产开发公司订立《房屋认购合同》一份，约定甲房地产顾问公司认购乙房地产开发公司所有的A小区17号楼某号房屋（使用面积54.05平方米），认购价格为：人民币25万元，认购书中阐述的优惠原因为：用于出售方应付认购方广告策划服务费，全部抵充完毕，双方互不找补。认购方须按照出售方指定的日期内签署正规的《商品房买卖合同》，双方同意在签订正式合同前，此认购书作为法律有效之合约。

现甲房地产顾问公司起诉要求乙房地产开发公司按照认购书履行义务，交付房屋。

乙房地产开发公司则认为甲房地产顾问公司仅履行了9月份的广告策划义务，其已向乙房地产顾问公司支付完费用；另外，认购协议市虚假的，不同意交付房屋。

【争议焦点】

1)双方签订的《房屋认购书》的性质是预约合同，还是房屋买卖合同？

2)原告是否可以根据《房屋认购书》要求被告履行交付房屋的义务？

【法院观点】

一审法院经审理后认为 《房屋认购合同》上加印的是被告公司的公章，该份证据合法有效，该认购书约定“认购方须按照出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”，可确定该认购书系双方以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，故甲房地产顾问公司仅享有请求与乙房地产开发公司订约的机会，但无权依据房屋认购书要求乙房地产开发公司交付房屋，一审法院判决驳回甲房地产顾问公司的诉讼请求。

A不服一审判决，认为原审法院适用法律错误，《房屋认购合同》写明了当事人信息、房屋概况及交付日期等，名为认购，实为房屋买卖合同，要求撤销一审判决，乙房地产开发公司交付房屋。

二审法院审理后认为双方签订的《房屋认购协议书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在该认购书中双方还有认购方须按指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》的约定，原判决认定协议书的性质属于预约合同并无不当。在双方并无正式签订《商品房买卖合同》的前提下，且在原审法院向原告释明后，其仍不变本案诉讼请求的情形下，原审判决驳回其要求被告交付房屋的诉讼请求并无不当。原告可就被告未履行该认购书另行主张权利。

故此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【法律评析】

本案的争议焦点是《房屋认购协议》的性质是预约合同还是房屋买卖合同，性质不同，案件的处理结果就不同。

《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1）当事人名称和姓名和住所；2）商品房基本状况；3）商品房的销售方式；4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5）交付使用条件及日期；6）装饰、装备标准承诺；7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8）公共配套设施的产权归属；9）面积差异的处理方式；10）办理产权登记有关事宜；11）解决争议的方式；12）违约责任；13）双方约定的其他事项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件纠纷使用法律若干问题的解释》第5条约定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办理》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

司法实践中，认购合同能够被认定为商品房买卖合同的条件比较苛刻，需要认购合同具备《商品房销售管理办法》第16条的全部要件，这一标准不易房款和简化。

本案中，虽然《认购协议书》具备了大部分条款，但还是因为欠缺其他条款而被认定为预约合同；另外，《认购协议书》也明确表明要在指定的日期内签署正式的《商品房买卖合同》，在双方为签订正式的买卖合同之前，原告要求被告交付房屋的诉求不能被支持。