【案情介绍】

2004年9月23日，A与甲公司签订房屋买卖合同，约定A购买位于某小区的一套房屋，建筑面积为122平方米，土地来源性质为划拨，房屋总价款为56万元，购买该房屋时，A系B公司的主任，A认可房屋首付款、税费及之后的银行还款均为乙公司支付，房屋也实际由乙公司占有使用，但提出双方系借款关系。2013年3月5日，A向中国人民银行还款10万元，现涉案房屋所有权登记在A名下。

A与乙公司因上述房屋产权发生争议，现乙公司起诉到法院，请求法院确认争议房屋所有权为乙公司所有。

【争议焦点】

借名买房的情况下，房屋所有权应如何认定？

【法院观点】

一审法院经审理后认为 乙公司仅是名称的变更，不影响债权债务的承继，A认为原告主体不适格的主张，法院不予认可。对于涉案房屋，无论是价款的支付，还是实际的占有使用，均可以看出乙公司出资购买及享有房屋权利的事实，故乙公司主张其系房屋的实际权利人，法院予以确认。A主张系借款关系，乙公司不予认可且A未提供任何证据予以证明，本院不予认可。A支付的10万元应由乙公司承担。一审法院因此判决1）A在判决生效后30日内到房管部门办理涉案房屋所有权的登记手续；2）判决第一项执行完毕后10日内，A配合银行办理涉案房屋抵押权注销手续；3）判决第二项执行完毕后10日内，A协助乙公司办理过户手续，将涉案房屋转移至乙公司名下；4）办理涉案房屋登记产生的费用由乙公司承担；5）判决生效10日内，乙公司返还A垫付的款项10万元；6）驳回乙公司其他的诉讼请求。

A不服一审判决，提起上诉。

二审法院审理后认为因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，涉案房屋的价款系乙公司支付，且一直由乙公司实际占有使用，A认为乙公司的行为致使其无法申请限价房，无法享受首套房政策，对其造成损失，属于另一法律关系，可以另行主张。本案系所有权确权纠纷，乙公司在一审中请求确认涉案房屋的所有权，原审判决遗漏乙公司的该项请求应予以纠正。

【法律评析】

本案属于典型的借名买房的案例，借名买房引发的房屋确权纠纷一般涉及以下问题：

1）借名买房合同的效力；

2）物权行为理论在司法实践中是否采纳；

3）不动产权属证书的效力。

一、借名买房合同效力问题

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记所有权的行为。借名买房一般具有以下几个原因：1)规避法律或政策；2）享受优惠；3）转移财产或躲避债务；4）避税。本案中乙公司即是为了规避政策限制而实施借名买房。

关于借名买房合同的法律效力，在司法实践中，应根据具体情况进行分析认定。

可以根据《合同法》第52条及《合同法司法解释二》第14条的规定来认定合同效力。本案中限制公司购买商品房的政策，在效力位阶上显然不属于《合同法》第52条所述的法律或行政法规的强制性规定，因此不能认定借名购房合同无效，对于借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般也予以支持。但是，若借名购买的是政策性住房或具有社会保障性质的住房，则因合同损害国家和社会公共利益，应确认为无效。

二、物权行为理论在我国司法实践中是否采纳

物权行为是指物权的设定或移转直接发生的法律事实。物权的意思表示本身即为物权行为，登记或交付则为其生效要件。依据物权理论，以本案来说，乙公司支付了购房款，但属于债权行为，A已经取得涉案房屋的所有权。

虽然《物权法》第15条将不动产物权变动的原因和结果进行区分，司法实践中法院也将合同行为与物权变动进行了区分，但尚未承认物权行为理论。最高法院认为，物权行为理论过分强调了物权行为的公信以保护受让人权利，但对于出让人权利保护不足，会导致双方当事人权利失衡。

根据我国的理论和实践，物权行为并不作为单独行为，需要以原因行为为基础，本案中，A不能仅以物权登记行为对乙公司的确权行为进行有效抗辩，应综合涉案房屋的首付款支付及银行贷款偿还的情况进行认定。

三、不动产权属证书的证据力

《物权法》第17条规定 不动产权属证书是权力人享有该不动产物权的证明......该条明确了不动产权属证书是确认不动产物权的证据，但是其证明力大小需要根据具体案件分析认定。最高法院的观点认为，不动产权属证书不具有绝对的证据力。法院可以根据该项证据来推定不动产现有的物权状态，如果异议方由足够证据推翻不动产权属所记载的事项，法院应当根据反证认定争议财产的归属。

本案中，从房屋的现有状况分析，乙公司一直占有使用该房屋，从房屋权属取得的基础法律行为，房屋买卖行为分析，该房屋首付款、税费及银行还贷均为乙公司支付，以上事实足以推翻不动产权属证书记载的内容。

借名买房是国家和政府施行的一系列限购政策催生的社会现象，法院在认定借名买房合同的效力时，应当对认定合同无效采取谨慎态度。在确认房屋所有权时，应当综合购房合同的实际履行情况、房屋现状等认定。