商品房认购书（预约合同）与商品房买卖

合同（本约合同）的区别及应注意的问题

认购书是双方在签署商品房预售合同和商品房买卖合同前所签的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。

预约合同是双方当事人为将来订立本约合同达成的合意，从这个意义上看商品房预售合同实际上也是本约合同。也就是说商品房买卖的本约合同包括商品房买卖合同和商品房预售合同。商品房买卖预约合同包括认购书、订购书、定购书及预订书等。需要特别加以区别的是预约合同不是预售合同。

认购行为属于预约阶段，认购书的性质为预约合同，也是独立的合同。

商品房认购书因出卖人的原因解除，出卖人应返还房款，并赔偿由此造成的损失。但损失不应超过当事人在订立合同时预见到或应当预见到的因合同无效或被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。

双方当事人签订的商品房买卖认购书只要具备建设部下发的《商品房销售管理办法》第16条（商品房买卖合同应明确一下内容：1.当事人名称或姓名和住所、2.商品房基本状况、------13.双方约定的其他事项）中,如对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等主要部分做了约定，又收受购房款的，可以认定为商品房买卖合同。

但这里有个问题，在认购协议中具备商品房买卖合同主要条款的情形下，约定收受的是定金，那么这个认购协议还能否转化成本约合同——商品房买卖合同？一般情况下认购协议都有约定将来订立本约即商品房买卖合同的条款，这时的定金不应该是收受的购房款，所以此时的认购协议尽管具备房屋买卖主要条款且收购定金，但不能成为商品房买卖合同。

如果没有约定将来订立本约合同的条款，且收受定金的情形，本律师认为可视为本约合同即商品房买卖合同。

开发商在商品房预售合同中没有告知售卖的

房屋里安装有公用设施，是否有责任

虽然开发商未告知，但也有责任。依据有三：购房人有知情权。购房人有权知晓自己将来入住（有可能住一辈子）的房屋的真实情况。2、开发商有告知的义务。据《合同法》第42条规定：在订立合同过程中，一方故意隐瞒与订立合同有关的事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。3、在合同的订立、履行、变更、解除的各个阶段，当事人都应当依据《合同法》第6条诚实信用原则妥善处理争议，避免给当事人造成不必要的损失。