房屋租赁合同纠纷：承租方因自己违约解除合同 能否要回支付的租金？

律师观点分析

房屋租赁合同纠纷：承租方因自己违约解除合同

能否要回支付的租金？

本律师以辽宁钢城正大律师事务所执业律师身份于2020年11月初接受卢某的委托，作为其代理律师办理一起由其作为原告（承租方即违约方）起诉被告崔某（出租房）解除房屋租赁合同返还租金的房屋租赁合同纠纷案件。该案历经鞍山市立山区人民法院《（2021）辽0304民初743号》和鞍山市中级人民法院《（2021辽03民终2174号）》两级法院的审理，最终胜诉获得法院支持。

2020年10月19日原被告卢某和崔某签订《房屋租赁合同》租赁一楼商铺房186㎡用于办学培训，合同约定商铺租金12.5万元/年，第一年半年一交半年租金6.25万元，以后一年一交，违约金5000元。合同签订后原告支付被告第一年头半年的租金和违约金总计67500元。签订完合同租下商铺房间后，原告在办理教学培训的许可证照时发现该房屋没有安全门，也无法开设安全门。没有安全门就办不下来培训许可，没有许可证照就办不成教学培训，商铺租赁就没有意义，只能终止解除合同。于是原告通知被告出租方解除合同，在扣除违约金和相应的租金后把剩余租金还给原告。被告不允，不给退。无奈，原告作为违约的承租方起诉出租方被告要求退还租金。

本案是一起典型的房屋租赁合同纠纷案件。出租方被告认为签合同就得必须履行，不能解除，违约方没有解除权，只有守约方才有解除权。出租方这种观点是错误的，不要说现行的民法典合同编中有明确规定任何一方都有合同解除权（当然违约或解除合同是要承担充分赔偿责任的，是要有不小代价的），就是2021年1月1日之前施行的合同法中也有关于合同的约定解除和法定解除规定。约定解除容易理解，这里不再赘述。谈谈合同法第94条合同的法定解除条件，该条规定当事人有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同的目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务；（3）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其它情形。这一条通常被认为是对守约方适用的，违约方无权适用，本律师认为这是错误理解第94条，只说当事人可以解除并未强调只有守约方可以适用（或违约方不得解除）。况且从合同法中的第110条﹝即第94条中的（5）项：法律规定的其他情形﹞也可以找到违约方解除合同的依据：第110条非金钱债务的违约责任：当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求强制履行；被告一方片面理解第94条认为只有守约方才有解除权，其实仔细研读第94条和第110条就会发现，在符合第110条和第94条两个解除条件的情况下，违约方也是有解除权的。何况第94条只说当事人一方，并没有说只有守约方有解除权。其实第110条就是对第94条（5）法律规定的其他情形的具体化。故此，违约方在过去施行的合同法中有解除权（在现今施行的民法典中更是明确规定了违约方享有解除权）。法律依据有了，关键就是看有没有事实上确实不能履行。由于租赁的一楼商铺墙外是紧挨着的小区大型花坛，根本无法开启安全门，这就构成了事实上的履行不能，也是第94条（5）法律规定的其他情形。教室或培训场所没有安全门是绝对不批准从事教学培训的，所以违约方想解除合同的法律依据和事实证据就都有了。此外在本案2020年12月3日立案后的12月31日，鞍山市统筹推进新冠疫情防控和经济社会发展工作指挥部教育组发布紧急通知，要求立即停止校外培训机构线下培训工作。这样在开庭时比在立案时多一项理由，总共就有两点理由：1合同事实上履行不能；2新冠疫情不可抗力的影响。这两个理由任何一个都足以产生合同终止或解除的效果。如果采用第一个理由，合同解除的时间应给是原告提出不租了解除合同返还租金的时间即2020年11月3日；如果采用第二个理由解除合同的时间应该是原告2020年12月31日。如果两个理由都起作用，解除合同的时间也是2020年11月3日。为什么一定要找准解除合同时间，因为只有确定解除时间才能确定占用房屋期间，从而才能准确计算出返还租金的具体数额。

但一审鞍山市立山区人民法院采取兼顾本律师两个观点的做法，法院是这样阐述的：“法院认为原告主张解除合同，被告不同意解除双方签订的租赁合同，但是合同客观上已无力继续履行，亦无法实现签订合同的目的。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，亦不是鼓励交易的真义------，在不能履行合同时，应当允许违约方起诉解除合同”，一审法院认定原告承租方实际租赁期间应为实际占用案涉房屋之日起至原告起诉之日止（2020年12月3日）。据此，一审立山法院判决：一、解除原被告签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告租金41822元；三、原告将租赁的房屋退还交付给被告。

这个案子的判决相比于原告与被告交涉退费、被告一点不退，无疑是胜诉的令原告认可的结果。但本律师认为既然一审法院阐释的理由是合同法第110条非金钱债务违约责任的事实上的履行不能，就应以原告通知被告解除合同的时间2020年11月3日为实际上占用房屋终止的日期，这样被告就只能留下一个月租金而不是两个多月的租金。可是判决依据的确是合同法第94条的（2）（4）项，这样法院确定合同终止的日期定在2020年12月3日就有法律依据与事实在法律程序上送达通知相符的一致性。

本律师对本案认定的事实还有另外一个异议就是法院把被告2020年10月27日缴纳的取暖费5273元纳入进被告因原告解除合同而产生的的违约实际损失中。本律师认为这是不对的，因为原被告是在2020年10月19日签订合同，在这个时间点无论原被告签不签合同，被告都得交2020—2021年度的取暖费，即使涉案房屋不住人也得交取暖费。因为暖气报停的时间都是在供暖时间的半年前，按照鞍山地区供暖时间每年11月1日前，报停时间即不交取暖费时间应该在2020年六月份或之前办理才可以不交。这样一算，法院判决的数额比本律师预判的少了壹万伍仟多元。不过，原告委托人却比较认可。本不想上诉，没想到被告上诉了。最终双方在鞍山中级人民法院调解下达成调解协议，基本与一审判决结果一致，本案案终事了结束。